顺应杭州城市全球化发展趋势，杭州商务地产必然将进入一个国际化的竞争平台，在这一进程中，杭州涌现出世贸丽晶城欧美中心（EAC）走国际化开发营运模式的成功样板。发展商浙江建工房地产开发集团有限公司在开发理念、项目定位、开发营运、管理服务等各方面做了积极有效的探索，成功引领杭州商务地产的转型和进步。

  2008年7月5日下午，由杭州市西湖区政府、杭州对外贸易经济合作局、浙江省房地产协会、美国建筑师协会联合主办，浙江建工房地产开发集团有限公司承办的“EAC国际（商务）地产发展模式中国论坛”在浙江世贸大酒店隆重举行。主办方力邀国际城市规划、建筑规划设计、商务地产运营、金融等领域的大师、专家、学者，共同探讨了有关国际商务发展模式方面的最新观点和趋势动态。

  加快打造黄龙商务区为国际一流的顶尖中央商务区

  中共西湖区区委书记 郑荣胜

  西湖区是一个宜学、宜游、宜生活、宜创业的地方，它不仅是旅游的天堂，也是居住的天堂、生活的天堂、创业的天堂，更是大家学习的天堂。目前，西湖区的生产总值当中第三产业的现代服务业已经占到了GDP75%以上，怎么样从现代服务业大区向服务业强区迈进，将是我们今后努力的方向。

  黄龙国际商务区是杭州最成熟的商务区之一，也是西湖区商务地产发展的典型区域，地理位置十分优越，人文景观丰富，人力资源云集，吸引了像世邦魏理仕、西门子等多家国际国内的知名机构和世界500强企业入驻，也是杭州外资企业和现代服务业企业入驻数量最多、国际化商业氛围最浓的商务区。世贸丽晶城EAC更是黄龙国际商务区的典型支柱，在国际商务地产发展模式方面进行了非常有效的探索，其规模之大、档次之高、模式之新、合作伙伴之强，创造了杭城的楼宇之最，代表了目前杭州高档商务楼宇的最高水平。

  商务地产提升城市的国际地位

    浙江大学房地产研究中心主任 贾生华

  商务地产和商业地产从性质来看是完全不同的概念，在功能上、内涵上有本质的差别，或者是有新的提升。像世贸丽晶城EAC就是典型的商务地产，而不是一个商业地产。

  商务地产对城市发展可以总结为四个方面：第一促进城市空间拓展，推动城市规模扩张。在国外像东京、巴黎都是通过一个新的城市商务中心的拓展来推动城市规模扩张和升级。第二聚集现代服务业，优化城市的产业结构。产业结构怎么调整，也是每个地方和城市、政府面临的很艰巨的一个任务。现代服务业发展到一定程度，就需要有商务地产来适应。第三构筑区域产业高低，增强城市竞争优势。第四形成国际商务网络，提升城市的国际地位。

  以世贸丽晶城·欧美中心（EAC）为代表的黄龙世贸区国际化商务物业是对杭州城市国际化软硬件的提升，反映了目前市场下商务地产的最高开发水准，也为杭州增添了一个国际化的强烈符号。

   EAC国际化商务地产模式

  提升黄龙整体水平

  世邦魏理仕中国区高级董事总经理 祝惇若

  杭州本土的商务地产市场多年来一直被业界和媒体人士以“倒挂”和“温淡”概而言之，令人振奋的是，该局面在世贸丽晶城EAC项目良好的市场表现和影响力后获得彻底转变。

  发展商浙江建工房产就敏锐地看到了杭州城市国际化的演变不断加速，基于对杭州国际化经济发展的趋势和世贸黄龙国际中央商务区经济的前瞻把握，用超前的视野去定位世贸丽晶城项目，发展商以一线城市国际化顶级商务综合体标准定位世贸丽晶城EAC，采用了当今国际公认最先进的集合高端写字楼、顶级酒店式公寓、高尚住宅、品牌商业和豪华酒店等物业种类于一体的城市核心综合体的物业定位。

  另外，世贸丽晶城EAC，从一开始该项目就高唱“国际歌”，从开发理念、项目规划、产品设计、运营模式、合作团队、旗舰客户、管理服务等方面与国际化同步，使得世界500强公司在杭州市场能够找到符合他们租赁和整体收购功能要求的物业。EAC成功地改变了杭州房地产市场对商务地产信心和人气都不是很足的状况，使得杭州商务地产回归了她应有的地位和价值，更成为杭州本土国际商务地产发展模式的典范。

   国际商业地产规划发展趋势

   美国纽约市曼哈顿区驻中国地区商务代表、前美国纽约规划局局长 饶及人

  欧美特别是发达国家和中国的商业地产开发程序正好是相反，中国基本上首先有地块，然后按照城市规划建设的要求去做规划设计，再做建筑设计，有些可能到了封顶或者成熟期间才有商业布局，同时业主进来了以后再根据实际回调。欧美正好是相反，首先是做商业布局的规划，根据商业布局的规划再做建筑的规划布局，然后再城市综合各个管理部门准批整个的城市规划，即根据地块首先要有商家，看商家的需求 ，比如这个地方需要有一个银行、有一个餐厅，包括有写字楼等行业，同时这些行业需要有哪些要求，以及停车场的需要量都要做好，所以实际上正好和中国相反。

  国际商业房地产发展的趋势，规划的时候必须注意到竞争因素、环境因素、支持因素、需求因素、政府因素。另外，商业地产的复合型要与地产商、投资商、经营者、物业管理者有机结合起来。经营者经营思路的偏差，地产商如果不注重商业经营和物业的后续管理，就会造成商业城和商业街日渐萧条。

  今天来说，EAC绝对是杭州顶级的商务综合体。该项目无论是建筑风格、外形、内部硬件、空间环境都非常好。当然，EAC的真正成功，要五年以后才能煮酒论英雄。希望他们在运营、物业管理等方面可以跟得上，那就绝对是一个非常成功的项目了。

  国际房产投资基金关注合作伙伴的品牌效应

  房地产基金高级副总裁

  兼中国首席投资官 姚蔚

  花期银行在寻找中国合作伙伴时是有自己的准则的，如果商务地产发展商希望很快得到回报率的话，以花期银行为代表的稳健型投资基金一般放弃合作。在目前国际市场资金短缺情况下，国际房产投资基金对合作伙伴品牌效应的关注显得更为突出。EAC 应该是杭州房产行业内受到国际基金大鳄青睐最早最多的项目，这一切已说明EAC的开发，使得国际基金机构在杭州市场能够找到符合他们租赁和整体收购功能要求的物业，具备了实现房产品转换为金融产品的重要前提。

  商务地产的开发是资金投入密集、开发经营周期长的项目，既有物业开发的风险，又有后期管理经营的风险，不是每一个开发商都可以做商务地产开发。做商务地产最怕的是不懂得房产的人进来，这样就对市场造成捣乱。应该说，世贸丽晶城EAC项目作为杭州本土开发商成功开发的商务地产项目，已经可以跟国际知名品牌开发商的项目构成竞争对手，也提升了城市的层次，行业的水平。

  美国地产可供中国借鉴之处

  花旗集团美国商业地产协会理事 克里斯蒂

  探讨美国商业地产可供中国借鉴的一些点睛之术。首先我讲一下管理计划，这是商业地产取得成功的关键之一。管理计划的制定必须量体裁衣，适应市场激烈的竞争，同时完成财务目标以及保证建筑的质量和功能。

  另外一点，我们必须要建立这样一个房子或者物业的品牌，找到一个非常好的物业管理公司是非常关键的，而且是物有所值的。还有其他的因素，比方说包括成本的控制，品牌还必须要和地产商的战略结合，另外还包括地产商品牌形象的提升或者是做一些促销和广告。

  接下来的一点实际上也是非常重要的，就是地产商必须要有一个服务的品牌，必须提供给客户最好的服务，这才是最主要的。下面一点是关系，就是地产商必须要吸引外资，同时必须要有一些承包商，和承包商搞好关系也是非常重要的。