2007年杭州市商业地产回顾——商业土地供应

　　1、土地出让分析

　　2007年共出让土地97宗，总出让面积约448万平方米，与去年相比出让量环比上升66.54%，其中商业金融用地47块，总出让面积133万平方米。

杭州土地出让性质比重

　　逐渐崭露头角的钱江新城的商业体量不容小觑。从2003-2005年,此地推出的27块地中有19块为商业金融用地,这些商业用地大都集中在以杭州大剧院为中心的区域,估计到2010年集中放量。

　　2、国家级开发区开发分析

　　截止到2007年初，杭州市几个国家级开发区基本开发完毕。出让的土地面积约60多平方公里。

杭州土地出让面积

　　2007年杭州商业地产回顾——商业类物业销售分析

　　1、商业类物业成交分析

　　2007年，纯商业类物业均价达15446元，写字楼均价13000多元。其中：纯商业类物业以余杭区最为活跃，全年成交1418套，均价14000多元。写字楼以上城区成交量最高，共416套，均价16800多元。其次是拱墅区，成交343套，均价11200元。

商业类物业成交分析

　　2、国家级开发区投产情况分析

国家级开发区投产情况分析

　　2007年杭州商业地产回顾——未来商业供应分析

　　1、未来供应规模格局分析

未来供应规模格局分析

　　2、未来供应分布格局分析

　　①主级商圈分布

　　三大商圈未来成规模的商业供应主要包括西湖文化广场、坤和中心、嘉里项目、太平洋商业中心等。

　　对几个项目的考察，未来推出商业项目中，有将近80%以上为购物类业态。餐饮、休闲娱乐类比重较小，总体定位以中高档为主。三大商圈将以消费类型多样化，档次进一步提高等特点巩固其市级商业中心的地位。

主要商业建筑

主要商业建筑详情

　　②滨江、城北未来供应分布

滨江、城北未来供应分布

滨江、城北未来供应分布详情

　　拱墅区在区政府搬迁至台州路后在区政府前建设运河文化广场投入运营后，相继推出台州路步行街项目，丰富该片区住宅周边商业设施。

　　西湖区三墩区片由深国投为沃乐玛超市建设商业用房属较大规模商业项目。

　　此外滨江区也有较大规模商业供应。

　　未来供应商业也基本以综合型商业为主，业态丰富。

　　③钱江新城未来供应分布

钱江新城未来供应分布

钱江新城未来供应分布详情

　　钱江新城作为未来CBD中心，在大量推出办公用地的同时，商业供应也占到了相当大的比例。

　　钱江新城目前在建的办公楼，多数定位为甲级写字楼，其商业配套也比较完善。

　　除商业裙房占商业总量的一定比例外，波浪文化城及华润项目的商业比较集中。

　　2007年杭州市商业地产运行小结

　　（一）主要商圈小结

　　市区主要消费区域仍以延安路贯穿的武林、湖滨、吴山三大商圈为主。商圈的形成需要一定的历史条件，一个新的商业中心无法在短时间内取代其地位。

　　（二）重点商业项目小结

　　杭州目前重点商业项目基本仍集中在三大商圈内，百货业经营状况良，商业街，周边大型卖场、专业市场经营情况良好，成熟商圈内具有一定规模的商业仍有较大的潜力。

　　（三）未来商业供应小结

　　主城区内商业供应紧张，未来商来供应主要集中在周边次商业圈内，滨江、钱江新城、城西都是未来商业供应的主要区域，城市多元化发展格局已逐步形成。

　　2008年杭州市商业地产前景预测

　　（一）2008年杭州市商业环境评估及预测

　　1、经济总量在07年基础上进一步发展，经济发展呈稳步增长趋势。

　　2007年，全市生产总值（GDP）突破4000亿元，达到4103.89亿元，按可比价格计算，比上年增长14.6％，已连续17年保持两位数增长。其中第一产业167.57亿元，增长2.6％；第二产业2059.15亿元，增长14.4％；第三产业1877.17亿元，增长16.1％。三次产业的比例为4.1：50.2：45.7。

经过连续多年的长足发展，2008年杭州市经济仍将延续高速、平稳的发展势头。

　　2、居民收入稳步增长，社会需求基础雄厚，消费结构向品质消费转化。

2007年，按户籍人口计算，全市人均GDP达61313元，根据年平均汇率计算，突破8000美元，达8063美元。市区居民人均家庭总收入24475元，比上年增长14.5％，其中人均可支配收入为21689元，增长14％，剔除价格因素实际增长10.1％。从居民家庭总收入的构成情况看，各项收入均呈上涨态势，其中财产性收入增幅居各项收入之首。

2008年，在居民收入和人均GDP突破8000美元的大力支持下，杭州市的居民消费依然雄劲，消费结构向纯粹的品质消费过渡。

　　3、三大需求实现同步拉动，市场基础更加稳固，市场容量小幅扩张。

　　（1）07年市场消费增速创1995年以来的新高。2007年，全年实现社会消费品零售总额1296.31亿元，同比增长16.5％，增幅比上年高2.5个百分点，创1995年以来新高。分行业看，批零贸易业实现零售额1149.09亿元，比上年增长16.2％，住宿和餐饮业实现143.06亿元，增长19.5％。连锁超市等新兴业态发展加快。全市限额以上104家批发零售业和住宿餐饮业连锁企业共实现销售额426.21亿元，比上年增长20.5％，其中消费品零售额277.56亿元，增长22.9％，增幅高于全市平均水平6.4个百分点。

　　（2）07年投资需求增长加快。2007年，全市完成全社会固定资产投资1684.13亿元，其中限额以上固定资产投资完成1583.78亿元，同比均增长15.3％，增幅比上年分别提高5.2个和7.8个百分点。工业投资强度回升。在限额以上投资中，工业投资527.11亿元，增长13.6 ％，比上年提高9.1个百分点，其中，制造业投资完成460.3亿元，增长15.8％，对全市固定资产投资的回升起了强有力的推动作用。房地产开发投资稳步回升。在限额以上投资中，房地产开发投资完成518.79亿元，增长17.2％，高出上年8.6个百分点。投资结构不断改善。全部限额以上投资中，非国有投资完成1010.57亿元，增长26.5％，占限额以上投资的63.8％，比重比上年提高5.6个百分点。

　　（3）07年出口结构改善。2007年，全市外贸出口299.66亿美元，增长14.3％，增幅同比回落18.1个百分点；不包括省公司为232亿美元，增长16.1％；全市进口总额134.6亿美元，增长6.2％。在出口总额中，一般贸易出口215.15亿美元，同比增长26.7％，增幅同比提高5.4个百分点。

　　2008年，在市场、投资和出口三大需求的强力拉动下，杭州市消费市场进一步巩固，当然，受发展空间影响，扩张幅度较小。

　　4、批发零售市场异常活跃。

　　2007年，杭州消费品市场持续活跃。1－11月，全市实现社会消费品零售额1176.98亿元，同比增长16.7％。企业景气调查显示，四季度全市批发零售业企业家信心和企业景气两大指数分别为134.1和123.6，继续双双运行于较高景气区间，与上年同期比，两大指数分别上升7.8和13.8点。

　　在2007年批发零售市场的惯性作用下，并受上述因素的综合影响，2008年杭州市批发零售市场将更加活跃。

　　2008年杭州市商业地产评估及预测

　　1、商业地产涌现热潮。

　　2008年初的那场浙江省不动产交易博览会上,商铺成了极具吸引力的热点,甚至超过了住宅的人气。商业地产投资呈如下几个特点：

　　投资基金热衷商业项目

目前商业地产成了当下在杭州寻找项目的投资基金最热衷的对象。商业地产由于具有稳定的现金流、租金收益、租户,一贯是地产基金的心头好。很多国际基金,都倾向于整体收购杭州的商业物业楼,他们对钱江新城和三墩区域的商业物业非常感兴趣。

　　商铺供需结构失衡，投资成主角

　　写字楼形式的物业是杭州商业地产项目中比重最高的。纯粹的商铺类物业在杭州的供应量比较少,而高档物业的住宅底商以及裙房物业构成了主要的商铺类供应,这在2008-2010年会有一个集中的放量。武林商圈目前在建商业项目是各大传统商圈中最多的,有武林广场地下商城、坤和发展中心、西湖文化广场等,但这些项目近期都鲜有商铺推出。

　　在宏观调控的政策背景下,杭州住宅价格的上涨势头得到了有效控制,呈现平稳状态。借助人民币升值,商铺、写字楼、服务式公寓等商业地产,存在较大的增值空间。而街铺收益已经成为商业地产投资财富的重要来源,特别是街铺,它成了投资的热点。商场一直是维系杭州商业运作的基石，在街铺稀缺的情况下,商铺投资将成为杭州商业经济的主力军。

　　2、商业格局重组迹象显现。

　　商业副中心发展势头逐渐凸显。

在杭州地铁即将开通等利好因素影响下，临平等三个商业副中心区域的居住氛围将不断成熟，随之商业副中心也将“名副其实”。

　　七大市场外迁催生城北商业地产板块

　　在杭州城北勾庄，一个占地3800亩的商业地产板块正在崛起。杭州先期完成的七家专业市场搬迁，催生出杭州城北商业地产板块。

　　3、商圈错位竞争明显，凸显专一化战略和特色服务。

　　庆春商圈：金融国际化方向

　　庆春路板块处于杭州金融一条街——庆春路区域，该地段聚集着众多金融证券单位。几乎每一个银行或金融机构在这里设有分行或办公地点，之所以被称为“杭州的华尔街”，是杭州的中央财富区（CFD）。建设银行、农业银行、工商银行、杭州商业银行、华夏银行、招商银行、广东发展银行、东亚银行、中国银行、汇丰银行都分布庆春路的长不到1.5公里的一段之间，还有数不清的大小证券公司使庆春路成为名副其实的金融一条街。该地区形成了以金融企业为主，广大外贸公司为辅的特色商务圈。随着中国入世5年期限已过，金融银行业的开放也正式放开，从汇丰入驻广利大厦，东亚银行、安联入驻嘉德，不久的将来，我们将会看到越来越多的国际（金融）公司将入驻该区块，庆春商圈也渐渐地向金融国际化方向发展。

　　世贸黄龙商圈：最有条件创造国际化商务领地

　　杭州的写字楼较集中区域比较，无论从地段、市政公用设施配套和已经形成的商务物业和产业链集聚状态等分析，最有条件创造国际化商务领地当属成熟度和国际化形态俱佳的世贸黄龙商务圈。该商圈距市政府500米，距省政府500米，距西湖1千米（直线距离200米），距浙江大学100米，距文三IT中心200米。所以它既是中央商务区(CBD)，又是中央居住区(CLD)，既是中央景观区(CSD)，又是中央文化区(CCD)。世贸黄龙区域内西湖、黄龙洞、曲院风荷、灵峰、玉泉等自然景观云集；与国土资源厅、海关、税务、区市省政府等部门相邻；浙江大学、浙江图书馆、浙江音乐厅、黄龙体育中心、陈经纶包玉刚游泳馆等文化体育设施密集；是杭州大型会展、文化论坛、各类赛事、演艺活动等大型公众活动最集中的区域；绿园、黄龙雅苑、绿城•丁香公寓、黄龙世纪苑、世贸丽晶城，黄龙饭店、好又多超市等城市资源提供了高尚舒适的都市生活。在1平方公里的范围内，黄龙商圈聚集了15个写字楼，其中甲级写字楼就占了12个，占80%。大量优秀企业纷纷进驻和大批高尚商业配套设施陆续跟进，汇集了浙江省金融投资业、咨询服务业、房地产业、商贸业、会展业、IT高科技（Hi-Tech）等一批高软资产含量行业中最出色的企业。

　　滨江商圈：总部型写字楼

　　滨江商圈位于钱江南岸，是杭州高新技术产业开发区域， 聚集了包括IT技术、通信、医药、动漫等一系列高新技术的制造业。华为、UT斯达康、东芝笔记本部、动漫科技园、信雅达等一大批国内和国外的高新产业入户滨江，使得滨江正在向着杭州的“浦东”方向发展，而且滨江的写字楼物业有个很大的特点：总部型写字楼发展迅速。由于以前传统或一般的写字楼对企业的宣传能力不足，总部型写字楼的发展标志着写字楼地产中一种新趋势的出现——写字楼从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象，突出企业自身形象、显示自身特征和实力的写字楼产品，当这些写字楼单体有机地组合在一起就形成了总部基地，这种强调企业独立性的总部写字楼模式包括区域集群式总部和独立式总部两种类型。东方通信城就是起独立式总部写字楼的一个典型代表，而华荣时代大厦就是区域集群式总部写字楼的一个典型代表了，因为里面是杭州国家动画产业基地驻地，入驻了很多动漫产业的许多大中小企业，盛大网络、NEC、还有大量外资企业的入驻，也预示着该物业，该区域的国际商务化的趋势越来越强。

　　4、板块的“商业集聚”效应凸显。几个重点商业板块如下：

　　大城西：业态定位以日常生活的服务性商业为主。

城西的商业以西城广场为中心，联华超市、KFC、必胜客、UME影院、银乐迪等主力店的加盟，使城西商业氛围已经比较成熟。 而三墩、申花路等热点板块的逐步形成，正在吸引着大量的商业投资，有沃尔玛、银泰百货、世纪联华祥符购物中心、欧尚二店、紫金广场购物中心、祥符农副产品综合超市和杭州工业品国际贸易中心等大型商业配套。再加上新时代装饰广场和华东陶瓷品市场两大建材家居市场，紫金港校区，都对三墩的商业市场带来巨大的促动力量。

　　钱江新城：即将打破杭州市单一的商业格局，成为另一商业中心。

从未来规划来看，以写字楼、大型购物中心为主。作为杭州未来的CBD，目前住宅定位较高，随着公建配套的日益完善，区域内商业也逐步进驻。钱江新城区位特征决定了其未来的发展将与商业物业密不可分，并具有定位高、体量大、综合性功能强，以及大品牌开发商运作的特点。

　　滨江：业态定位于社区商业服务中心。

　　近两年是滨江楼盘的交付年，预计2010年将有23万常住人口的容量，将催生对商业配套的大量需求。 以滨江区政府为中心的商务区、以高新产业基地为中心的高新产业区，和地铁经济成为支撑滨江区域商业发展的三大支点。

　　目前的滨江区，划分成东、西两部分。西区以滨盛路商业街为主，以社区商业、生活服务为主业态，发展比东区成熟，再加上政府的公建项目，形成了医院、学校等配套区域。

　　下沙区：以购物、餐饮、娱乐、文化用品、电脑信息产品等消费型商业为主的业态。

　　高新企业与大学城是该区域的两大主流元素，下沙高科技产业园区集中了大量的企业和人才。同时，学区附近的各大商场、购物中心也相当火爆，数十万人的校园及开发区消费群成为该区域的客源基础。