杭州市商业发展历程及未来商业格局
杭州的商圈，经历了一个又一个的时代变迁，湖滨商圈曾是杭州最著名的商业中心，之后随着武林商圈的崛起，湖滨商圈黯然失色，然而最近两年又重现其辉煌的影子，沉寂已久的吴山商圈也成为炙手可热的商业地块……这是十多年城市发展、商业进步的见证。随着杭州城市规模的不断扩大，城市格局的演变，功能结构的变化，杭州走向多商圈时代是必然的趋势。
杭州市商业发展历程表
根据目前的发展现状和未来的发展潜力，《杭州市区商业网点2003-2010年发展导向性规划纲要》首次确定了杭州四大区域商业中心和12大区域商业副中心。这些规划中的或者已经在建设发展的区域商业，无疑将是杭州走向多商圈时代的标志。
杭州商业发展规划：1个市级商业中心和3个市级商业副中心，4个区域商业中心和12个区域商业副中心，形成基本满足居民日常生活需要的社区（集镇）商业服务网；
杭州商业发展规划
1、庆春东路区域商业中心：庆春东路区域商业中心位于庆春东路以北，秋涛北路以东，新塘路以西，凤起东路以南约3平方公里区域，将形成以购物为主、休闲为辅，与钱江新城(新城博客，新城新闻，新城说吧)品位相匹配的区域商业中心。目前该区域内的商铺建设正处于大力发展阶段，有一定的供应量，售价还不算太高。南肖埠太平门直街一带的商铺单价约2.2万-2.8万元/平方米，这里可供应的大型商铺有凤起时代大厦、中豪凤起广场（查看地图）、新城市广场（查看地图），商铺价格在3万元/平方米左右，元华旺座商铺在3万元/平方米左右。未来杭州城市新中心和商务中心（CBD）将崛起在钱塘江畔，钱江新城"二横九纵"及内部道路、核心区内两个水体等基础设施建设已全面展开，杭州大剧院、市民中心、解放路延伸等一批重点工程已经启动，规模化的运作将辐射周边的商圈。
2、拱宸桥区域商业中心：拱宸桥区域商业中心西跨运河至小河路，东至上塘路，南至登云路，北至定海路，是拱墅区行政中心所在地，规划为功能比较齐全，业态结构合理，以购物为主、休闲为辅的区域商业中心。目前区域内商铺供求大体持平，售价不高，适宜先期投资。金都？清宸公寓商铺一楼售价约为2.5万元/平方米，二楼售价约为1.5万元/平方米，名城左岸的商铺只租不售。这里的商铺基本是处在生活区块，基本业态比较固定，商铺回报率比较高。
3、翠苑区域商业中心：翠苑区域商业中心处于文一路与文三路之间，东至教工路，西至古翠路，规划为业态比较先进，以购物餐饮为主的区域商业中心。翠苑区域交通便利，居住者集中，消费需求量大，本身的商业经营基础和商业氛围都比较好。规划后，商铺的经营档次与往日会有很大的区别。该区块目前商铺供应量不多，一有铺面就会形成热销场面。华海园的商铺售价约在3万元/平方米以上，文三路上的商铺售价一般在3.5万元/平方米以上，附近文华路金成嘉南公寓1~2层联售的商铺价格在1.6万元/平方米以上，嘉绿南苑商铺售价约在1.8万元/平方米以上。此区块商业气氛比较成熟，但由于住宅价格过高，导致商铺价格也居高不下，换手频率较高。
4、滨江区域商业中心：滨江区域商业中心主要集中在沿钱塘江南岸的滨江大道中段，从高起点出发，形成目标消费层次以高中档为主，是集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的区域商业中心。钱江南岸近两年开发的楼盘如雨后春笋，而且品质较高。住宅的大量开发，肯定会聚集大量的人气，孕育未来的商机。相比较于成熟区域，滨江的升值空间更大，商业前景灿烂。几年后，这里的商铺经营必然是另一番热闹景象。
这四个区域的共性是周边居住人群数量大，因此潜力看好。随着商业氛围的逐渐浓厚，这些区域商业中心无疑具有极大的商业活力和发展潜力。虽然已经过两年的发展，但是这里的商业发展还没有形成气候，因为这里的人流量以及消费能力还没有达到一个较高的水平。
从发展趋势看，一心多点的格局，会逐步向“多心多点”的格局转变。“多心多点”的商业格局也说明区域化消费将成为主流。
杭州市目前商业格局分析——供应格局分析
江干区和下城区的销售型商业比重最大，分别占到36%和20%，供应量大，竞争较为激烈。
上城区、滨江区及西湖区各占10%，其销售型的商业供应有限，物业的价格和去化速度也领先于其他区域。
未来钱江新城、滨江区都将是大型项目集中区域，作为新区商业配套，也将会有较大的配比，新区项目开发商也多数会以销售战略回笼前期投入，界时江干区、滨江区、上城区将都会有较大销售型商业体量推出。
拱墅区在大规模发展住宅的同时，商业配套也是必不可少的硬件因素。估计也将会有一定量的销售型商业面世。
而市中心区域虽有几个大型商业项目在建，但由于地理位理优越，开发商实力雄厚，具有较成熟的商业操作经验，虽然商业体量推出较大，但以销售策略操作的可能性较小。
\杭州市商业区域分布
杭州市目前商业格局分析——商圈格局分析
1、商圈定义
杭州市商圈分布表
各商圈地理分布格局
2、主要商圈竞争分析
从大型商家的比重看，湖滨商圈更具有竞争力，其比重占到33%；其次是武林商圈；
从大型商家的比重看，湖滨商圈更具有竞争力，其比重占到33%；其次是武林商圈
3、主要商圈租金竞争力分析
主要商圈租金竞争力分析
市中心三大主要商圈内的主要商业街租金相对其他区域处于高位，而且出现高价难求的局面。繁华街区极少出现空置现象，更是难有二手商铺出售；
目前租金最高的街区是杭州最具人气的老牌商业街延安路，五大百货店沿路而立，商场、临街商铺密集，业态繁多，是杭州最主流的商业街；
其次为近几年形成的湖滨路名品街，湖滨路商铺因其高档的定位、高品质的建筑、特殊的建筑层高等特点，吸引了多家国际一线品牌集聚，高档休闲餐饮、娱乐业密集；
杭州市目前商业格局分析——业种格局分析
1、业种分布格局分析
业种分布表
各商业街业种分布表
各商业街分布格局如下所示
2、业种租金格局分析
根据杭州市几大商圈的主要商业街抽样调查，我们发现：购物、餐饮和服务类租金较高，住宿和写字楼商业项目的租金相对较低，但一些高端写字楼平均租金达到每月每平方米110元左右。而一层和二层的优质商铺每天每平方米租价分别达到20元和17元人民币。
业种租金格局分析
杭州市目前商业格局分析——业态格局分析
1、业态分布格局分析
（1）连锁超市（大卖场）分布特征
连锁超市（大卖场）分布特征
杭州市的连锁超市的集中度比较高，主要分布在城北的大关、德胜和打铁关以及吉庆苑；城东则主要分布在南肖埠、景芳、彭埠和闸弄口；在城西，则主要分布在翠苑、求是新村和庆丰村一带；还有一部分分布在城中的朝晖一带。
居住区
杭州市区目前大型超市门店数量近20个，且还在以23%的速度增长。
卖场比较平均的分布在各个区域，由于较为密集的居住人群和相对地位的租金水平，规模比较大的卖场基本分布在次商业圈内；
从品牌看，中外著名的超市品牌大都已进入杭州布点。
（2）品牌连锁专业市场分布
品牌连锁专业市场分布
杭州品牌连锁专业市场分布最为集中的区域如秋涛路专业市场一条街。也是离钱江新城最近的区域。其涵盖建材、家电、家居等业态。近几年多家知名连锁专业店也选址秋涛，更丰富了该区块业种及档次。
城西住宅密集，也是品牌连锁专业店的理想选择。其相对独立的商圈、充足的人口支持、及相对低廉的场地租赁成本，是众多商家选择的重要原因。
随着城北新增住宅体量的日益扩大，以及原有的人口基础，也有多家专业店在城北区域拓展扩点。
从分布看，主要大型的专业店会选择有一定人口基础的老城区住宅集聚地，城东、城西和城北的分布量较广，而新区在未来虽有较大体量住宅推出量，但近几年尚未能达到商家的基本人口要求。
（3）百货类分布特征
主要商圈百货类比重
主要商圈百货类比重
主要商圈主要百货类项目
主要百货类项目业种结构
在现有主要百货商家中，购物业态所占比重达到了93%，引入餐饮、休闲娱乐的综合性购物中心在主商圈内明显匮乏。
百货类业种分布基本延续传统格局，服装类占据比重在各商家中都较高，其中杭州百货大楼的业种分布相对于其他商家较为平均；银泰百货、杭州大厦、西湖时代广场等商家都适量引入了超市，通常布局在地下一层。
百货呈现错位竞争格局：
杭州大厦、连卡佛汇集国际一二线品牌；
银泰百货、利星名品广场以时尚为主线，面向中高档年轻群体；
杭百、解百以老字号、大众化特征也拥有较多的忠诚客户；
西湖时代广场以折扣服饰为主营业种，面向中低端消费群；
总之，目前较为成功的百货基本上呈现差异化竞争的局面。
百货类项目营业状况分析
武林商圈内（除连卡佛外）主要商家营业额均达到15亿以上，这些商家的经营水平在全国百货业中都处于前列；
吴山商圈内解百凭借较好的知名度和信誉年营业额也达到13亿；单位面积营业额特征：
通过对比，银泰百货的单位面积营业额最高，其次是杭州百货大楼、杭州大厦，由此可见，中高档的百货在单位经营效益上最佳。
部分百货商家经营模式有待调整，比如：
吴山商圈原有清波商厦、耀江广厦等由于经营模式相对落后等原因未能投入市场运作，莲卡佛由于与业主在租金成本上的分歧等问题已经停业，而吴山商圈内太平洋商业中心原先售后返租的模式已告失败，项目开发策略经历调整，上市搁浅。
（4）专业市场分布特征
①服装面料类
服装面料类
服装、面料类专业市场分布表
②鞋类、皮具类
鞋类、皮具类
鞋类、皮具类
③小商品类
小商品类
小商品类专业市场分布
④家电类
家电类
家电类专业市场分布
⑤电子类
电子类
电子类专业市场分布
⑥家居建材类
家居建材类
家居建材类专业市场分布
2、大型业态租金格局分析
①内部租金
内部租金
②对外租金及周边商业租金
对外租金及周边商业租金
