2008北京商业地产展望

　　根据北京市商业地产近几年的发展情况，我们综合判断其发展趋势，认为2008年北京市的商业地产市场将主要呈现如下特征：

（一）供应量和空置率会不断提升

　　有关媒体统计数据显示，2007年商铺供应量将超过620万平方米，业界预测空置率将超过52%，而随着2008年奥运会的来临，众多开发商寄希望于能够把握奥运商机开发新的商业地产项目。

有关报道显示，2008年体量在一万平方米以上的物业将达到300万平方米以上。面对连续数年的放量增长和空置率的快速上升，我们认为2008年北京的商业地产市场竞争将进一步加剧；同时，伴随着空置率的上升，我们预计空置率面积将超过350万平方米。

（二）奥运只能带来短期繁荣

　　北京成功获得2008年奥运会的主办权，无疑给商业地产市场打了一针强心剂，刺激了我国，特别是北京市商业地产的发展速度。

　　但是，从最近举行过奥运会的城市及国家经济发展数据来看，除了巴塞罗那的零售市场出现了20%以上的攀升外，其他城市都没有迹象表明奥运会为当地带来了巨大的、长期的零售增长和发展空间。

然而从商业地产的利润获取模式来看，一般的商业地产项目都是要经过9～10年的成功运营才能够收回成本进而获得较为可观的经营利润。因此，单是奥运效应所能够产生的商业市场需求放量对于北京市商业地产的发展可谓是杯水车薪。

（三）城郊化发展趋势日益明显

　　2006年北京市的城市发展规划新鲜出炉（2004—2020），其中几个重要的思路引起了我们的关注：一是城市的多中心发展；二是城市人口的有机疏散。

　　而从目前来看，北京商业地产的现状是总量供过于求、空置率增高，2005年人均商业面积就达到0.9平方米，但是我们也应该看到，各区之间的人均商业面积差异是巨大的。到2008年，一方面是朝阳区商业面积将达到2.19平方米/人，另一方面则是城郊区县商业面积依然不到0.3平方米/人。

　　据不完全统计，近几年北京已有超过10万人跑到河北燕郊、涿州置业，大城市人口向郊区扩散的现象已经开始成型，新的居住区随之形成，并产生新的消费需求。

　　伴随而来的是具有远见的发展商在北京市多个城郊居住中心开始兴建社区型购物中心项目，如龙德广场、通州区的瑞都国际就是类似的代表项目。随着人口疏散这一现象的日益明显，商业地产开发热点逐步向郊区化发展将成为2008年的重要特征。

竞争与机遇并存

　　从2008年北京市商业地产的发展特征来看，明年将是一个机遇与挑战并存的年代。

　　纵观国内外众多商业地产项目的成功发展，我们认为成功运作一个大型购物中心项目，应该秉持长期经营的观念，摒弃短线开发的心态，以引入专业化管理团队为关键，创立正确的经营目标和科学的管理体系。

明确的经营目标

　　从众多成功的商业地产项目的发展经验来看，一个专业管理团队在商业价值创造过程中能够实现的经营目标具体包括以下几个方面：

　　一是要为消费者创造舒适、愉悦的消费场所；二是要为商户创造富有效率的经商环境；三是要成为投资方（发展商）与商户之间的纽带，建立相互联系的利益体系，共同来提升商业物业的价值以至三方面的利益。

专业化的管理体系

　　在建立了明确的商业目标后，还需要用专业化的管理体系来保证目标的实现。首先，是要创建良好的租户组合和体系，并在经营中注重对租户进行适当的调整，以适应不断变化的市场需求。

　　其次，是要建立有效的营销推广体系，在引起消费者关注的同时，也增加租户的经营信心。

　　再次，是要通过创建有效的营销环境，创建完善的客户服务体系，来建立顾客忠诚度，不断维护核心消费群体。

　　最后，是通过建立高标准的物业管理体系，来创造安全、舒适、整洁的购物环境和人性化的购物感受。

　　总而言之，在所有业态中商业地产的专业性和操作性要求最高，而其所获得的利润也相当惊人，因此很多开发商即使从未涉足也愿意花重金投入。然而，要抓住机遇赢得竞争，获得商业地产项目的真正成功并非一个短线过程，必须放在一个更为长久、宏大、科学的目标及运作过程中实现。

6.2北京商业地产“拐点”？

　　奥运归来，商铺前景是喜是忧？集中投放，商场空置是利是弊？

　　"长期持有"能否一统天下？"产权散售"末路真的来临？

　　"外资"与"内资"孰高孰低？"大腕"与"散户"如何"夺食"？

　　"实体运营"和"资本运作"，哪个更有利可图？

　　二、三线城市商战"攻防"，到底鹿死谁手？

　　历经近6年的高速发展后，我们拥有了一片浩瀚无边的商业地产海洋；而"成长的烦恼"也如期而临："持有"和"散售"之惑，"基金"与"上市"之难，"饱和"与"空置"之辩??而这一切，都汇成一个疑问：商业地产，明天会怎样？

　　毫无疑问，2008年，随着奥运盛典的举行，北京商业地产将进入全盛时代，在其带领下，全国商业新开业面积、销售总额、新进品牌数量都将出现令人惊喜的增长。然而，与一时的辉煌相比，我们更期待商业地产持续、稳定、健康的发展，期待商业地产回归到沉着、理性的价值增长。

　　因此，《地产》遍访行业专家，为2008年新春献上15大预测。希望它能为您拨去一层迷雾，更希望它能弘扬一种理性、客观、全面的观察视角！

　　奥运归来不看铺？

　　预测要点一：奥运盛典让北京商业进入全盛时期。

　　预测要点二：奥运后集中开业现象几率将会减小。

　　2008年，全中国乃至全世界的焦点都对准了北京的奥运盛典。如今，梦想化作现实，激动之余，我们不由得踌躇：顶峰之后，是否难以为继？伟业商业公司副总经理姜黎明直言："奥运盛典是让北京商业进入了全盛时期，而商业地产借势奥运则是几年前的事了。"

　　北京中原房地产经纪有限公司进一步认为，考虑北京市居民收入的持续增加所带来的消费力不断提升，奥运会后商业地产的开工量、竣工量不会大幅度减少，但出现明显的集中开业现象几率将会减小。但随着后奥运经济的发展，商业经营将逐步调整，投资将趋于理性化。所以，长期来看，商业地产仍有充分的发展空间。

　　无所不在的空置？

　　预测要点一：2008年空置率偏高的局势将持续。

　　预测要点二：一定的空置率有利于商业地产的良性发展。

　　回顾2007年，该年度是北京商业地产市场有史以来商业面积供应最为集中的年份，2008年奥运前也将有大量商业投入市场，整体商业零售市场竞争空前激烈，空置率持续上升势将成为必然。

　　北京中原房地产经纪有限公司预计：2008年空置率偏高的局势将持续。造成这种现象的主要原因是北京商业的短期集中放量，市场消化需要时间。从市场表现来看，随着商铺供应量的增长，结构错位逐步显现，无效商业面积供应亦呈现出了进一步加大的趋势，诸多建成的物业未能符合商户的需求，在招商时遇到较大的困难。

　　而华高莱斯策划总监刘葳表示：人们没有必要为空置担心，商业的空置是很正常的事情。"商业地产市场一定要有空置，才能在良性循环中循环得开。有一定量的空置，给了商户一个很好的有弹性的调节空间，这也给商业未来往更好的方向发展提供了条件。"

　　刘葳进一步解释，空置分两种：选择性空置和被动性空置。在运营商或开发商控制之下的空置，有利于商业升级。2008年，供应量突然增加，市场被动性空置一定会增加；但是慢慢随着市场培育，选择性空置就会逐渐多起来。对于一个项目，合理的空置比例在5％以下最为合理。面积上的空置数字并不能单纯说明市场的发展是否出现泡沫。

　　"理性时代"是否来临？

　　预测要点一：政府应该统一引导商业地产开发走向理性。

　　预测要点二：政府的理性与市场的理性结合，意味商业地产理性时代的到来。

　　被业内关注良久的《城市商业网点规划条例》" 据说"年内出台"。据了解，《条例》将会从商业地产的开发总量、新开发商业项目的规模和位置、现有的不合理的商业存量等方面进行规划和调控。假使2007年《条例》果然顺利出台，是否意味着商业地产无序化开发宣告终结？商业地产"理性时代"是否将来临？"应该是政府行为去统一引导商业地产开发走向理性。"汉博投资顾问有限公司董事总经理鄂丽华直言。因为商业地产健康有序地发展需要一个良好的空间环境，而这个空间环境是靠开发商本身或者商家本身无法达到的，只有靠政府行为去引导和创造。

　　不过，是否因为政府的介入，商业地产市场就会有理性的到来呢？"不一定！"刘葳告诉新地产。这里的前提是：政府的介入和引导是不是基于市场行为的判断。也就是说，政府引导的政策也好，措施也好，不是单从一个模型化、模式化的角度出发，而是从市场实际角度，本身发展去考虑。政府与市场，一个是管理理性，一个是市场理性。政府理性体现在一个更长远时期的发展，为的是更远期的利益；而市场理性看重的是当前的利益，所以体现的是市场近期的变化。"只有这二者结合的时候，才是理性时代到来的时候。"

6.3重点区域分析：CBD

2008年前CBD商业地产供应量分析

　　根据汇博行的调查与分析，截止到2008年，北京CBD的规划建设项目共有38个，包括国贸三期、中央电视台新址、北京财富中心、北京银泰中心、北京电视中心等重点项目。预计到2008年，北京CBD总建筑规模将达到802万㎡，其中写字楼竣工面积达370万㎡。这些项目中，将至少有19个项目包含有商业面积，新增供应量合计将不低于85万㎡。加上2002年前已经营业的国贸商城1-2期和SOHO现代城等商业，总面积近百万。如果加上与CBD马路之隔的商业项目如：新秀水市场（28000㎡）、秀水二期（6000㎡）、首创呼家楼项目（商业100000㎡）、百富国家大厦项目（商业32000㎡）等，大约在120万㎡以上。

CBD区域新增主要商业项目

项目名称 项目位置 项目规模m2 开业或交房时间 租售情况

国贸三期 大北窑 60,000 2007 租赁

华贸中心 大望路 200,000 2007 水世界商城租赁；其它销售

建外SOHO 大望路 93,000 2004 销售

LG双子座大厦 永安里 35000 2005 租赁

万达广场 建国路 70,0002005 租售并举

蓝堡国际公寓 建国路10000, 2004 销售

金地国际花园 建国路 19000 2007 销售

温特莱中心 大望路 10000 2005 销售

阳光100 大望路 5000 2005 销售

财富中心 关东店 37000 2004 销售

新城国际 关东店 20000 2005销售

万通中心 关东店 12000 2006 销售

银泰中心 大北窑 19500 2007 租赁

中环世贸中心 大北窑 8000 2007 租赁

SOHO尚都 东大桥路 590002007 销售

光华国际 东大桥路 22000 2007 销售

世贸国际大厦 光华路 100000 2006 租赁

怡和国际公寓 光华路 20000 2006 销售

中国第一商城 朝阳路 55000 2005 销售

合计 854500

 资料统计：北京汇博行房地产经纪有限公司

3.销售和租赁价格分析

　　作为CBD区域最早销售项目SOHO现代城，在2001年销售的时候，1-2层均价为22000元/㎡，时隔3年，建外SOHO销售均价达到30000元/㎡左右。目前CBD区域销售价格最高达到60000元/㎡，那些公寓底商和高楼层商铺销售价格即使便宜的也在25000元/㎡左右，整体的销售均价达到30000元/㎡以上。

　　销售价格直接决定租赁市场的租金水平，据汇博行商铺租赁部调查，目前华贸中心、温特莱、万达广场、建外SOHO等已经出售产权部分的商铺，对外租金报价在50-70美金/月之间，合人民币12-18元/天/㎡。LG双子座大厦商场首层报价是租金170美金/月，合人,民币45元/天/㎡。拍卖的新秀水的10个商铺，其使用面积4.83㎡，最低5年租金是130万，拍出天价的是395万，10个商铺使用面积的平均租金在241元/天/㎡。

　　可以说，目前，除中关村电子市场外，北京商铺租赁价格没有哪个区域租金总体能达到CBD的水平。

二.CBD商业市场分析

　　CBD规划和产业定位是充分发挥北京商务中心区的管理、集散、服务与交往功能，立足于首都，服务于全国，辐射亚太地区乃至全世界，是北京重要的国际金融功能区和发展现代服务业的聚集地。100多万㎡商业地产如何承载现代商业流通服务业，使之成为北京发展现代服务业的聚集地，是业界人士应该重点思考的问题。目前已经营业和正在招商的商业项目，其商业市场呈现出以下特点：

1. 将形成北京最大的商圈

　　通过数据统计，我们发现，CBD不仅是中央商务区，也是目前北京最大的商业区，110万㎡是目前北京任何一个商圈也无法比拟的，即使举世瞩目的王府井商业区也不过35万㎡。目前正在形成的CBD商圈集中中有分散，分散中相对形成2个大的核心圈。所谓集中中有分散，主要是指110万㎡商业分散在20多个项目中，尤其是受长安街、东三环交通主路的影响，使之不能形成一个有机的商业整体；而分散中形成2个大的核心圈，一是由国贸一、二、三期以及周边银泰中心、建外SOHO组成的国贸核心圈，规模在25万㎡；二是由华贸中心、万达广场领衔的大望路核心圈，规模在28万㎡以上。前者凭借10多年的商业积淀，继续引领北京高端和时尚潮流，后者借助新光三越、西武百货、沃尔玛等国际著名品牌正在后来居上，不论他们之间竞争结果如何，都会对北京现代流通服务业产生巨大影响。

2. 商圈业态业种复合程度极度齐全

　　如果说业态业种复合程度是一个不好理解的概念，那么我们可以将CBD的100万商业与金源MALL86万（二期18万）进行对比。CBD核心区高低不同的百货、服装市场有5家，分别是贵友商厦、晨曦百货（国贸）、西武百货（万达广场）、新光三越（华贸）、秀水市场，而金源只有燕莎和贵友；在CBD大卖场、综合超市有华润超市、沃尔玛购物广场、法宝超市等，而金源只有易初莲花；至于餐饮娱乐酒肆茶房在CBD更是有上千家。未来CBD商业可以用专业术语这样形容：业态业种的复合度极度齐全（全业态、全业种，表现出高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构特征），行业多、店铺多、功能多，商品组合的宽度极宽深度极深（商品高中低档齐备，商品品种齐全。商品组合的宽度极宽，不同定位的大型百货公司、超市大卖场都有。商品组合的深度极深由无数各类品牌专卖店、专业的不同行业主题专业店。）

3.引领北京高端零售市场以及时尚潮流

　　根据商业地价理论，商铺的租金直接关系到商业的经营成本和竞争力，也关系到商业能否在这个区域存活。因此，CBD内商业就不是一般概念里的商业了，除必备生活型业态以及解决人流和提升品质的主力店、电影院、溜冰场等以外，其它必然是经过高租金选择的商业形态。只有能够支付高租金的业态才能在这里生存，选择的结果必然是高毛利率的商品、流行品以及一些高档次、高品位和专业化、个性化很强的商业业态。同时，在CBD区域办公、居住的主要是外企、私企、金融、传媒等行业和企业的金领阶层以及来自全国甚至全球的高收入阶层。供给和需求两方面的因素将最终导致CBD业态功能的特征必然是引领北京高端零售市场。

三.未来CBD商业发展面临的主要问题

1. 商业快速供给与需求矛盾将非常突出

　　世界上其它发达国家的CBD建设少则10年，多则几十年，而北京CBD核心区800多万㎡的建设只用了5年时间，这不能不说是世界城市建设史上的一个奇迹。我们在自豪的同时，更应冷静地分析：这100多万㎡商业面积，将用多长时间才能真正经营和发展起来。如果按照目前北京高端零售和服务业市场，每平方米产生28000元产值计算，100万㎡需要280亿销售额才能支撑它的经营，其总量占到北京市2005年社会消费品零售总额2900亿元的10%，占到朝阳区2005年778亿元的36%。因此，未来CBD的整体商业快速供给与需求之间的时间结构矛盾将非常突出。如果再考虑到CBD周边3公里近百万平方米的新增商业（珠江帝景10万㎡、大成国际7万㎡、CBD东都10万㎡、优唐8.5万㎡、富力城6.5万㎡、日坛国际广场28万㎡、北京国际中心4万㎡、沿海赛洛城15万㎡等），这个矛盾将更加尖锐。

　　从我们现在调查的情况来看，包括国贸商城、银泰中心柏悦生活Ｐａｒｋ Ｌｉｆｅ、LG双子座商城、华贸水世界在内的很多商业走的都是高档路线，而国际上奢侈品牌、一线、二线品牌总量有限，如果CBD每一个商业的定位都在这一层面，将势必导致内部之间竞争激烈。其次，除典型案例国贸商城、华贸水世界等只租不售外，绝大部分项目商业都出售产权，产权出售后将不可能保证对业态业种的控制权和经营权，因此将更加剧竞争，影响物业的价值。早期想打造北京“新天地”的建外SOHO刚开始租金在15元/天/㎡，如今到8元/天/㎡，出租率不到70%，就是一个例证。而真正的上海新天地租金从开业时的6元/天/㎡，发展到现在的15元/天/㎡。

2.交通将影响商业的发展

　　根据最新调研显示，目前有25％的人选择自驾车或出租车进入CBD。有限的空间和大量小汽车的进入，使北京CBD平时有90％以上的道路都处于饱和或超饱和状态，稍有事故就会造成大范围交通拥堵。北京CBD核心区两个大商圈，一是位于大北窑立交桥东北角国贸商圈，不仅包括商业，还包括写字楼、酒店、会展中心等商务设施；二是位于大望路的华贸商圈，也包括酒店、写字楼、商业。这两大商圈，目前的交通已经非常拥堵了，可以想象当办公全部入住、商业全面开业后，CBD交通将会是怎样一种状况。这样的交通状况将使CBD商业发展受到制约。

　　首都经济贸易大学教授、CBD发展研究基地秘书长蒋三庚认为，CBD建设是一个企业生态群。所谓企业生态群，就是指若干个企业或者企业群在一定的生境条件下所形成的、并与环境相互作用的企业群体。对于CBD商业而言，无论是购物还是餐饮、休闲、娱乐功能，都是一个大的生态群。在这个大的生态群当中，应使业种、业态“相生”而不“相克”，整体功能分区和规划布局能够相互支持、配套、补充，使商业功能的生态群有机溶入CBD这个大生态群，共同去成就北京商务中心区的国际金融功能区和发展现代服务业的聚集地。

第七部分：北京市商业地产总结

　　2007年，北京商业地产出现了“井喷”现象，据统计显示，2007年北京面世的商业项目27个，放量的初始值将达到237万平方米。其中体量超过10万平方米的商业有九个，面积达约162万平方米，占到了总体放量的约70%。

　　5+1五合国际(WERKHART)集团总顾问刘力博士在接受记者采访时表示，新项目的集中上市将使北京整体零售市场进入空前激烈的竞争状态，而新建项目主要聚集在传统商业商务中心，使得这些区域的商业供给过剩。且这些新兴商业的定位多以中高档为主，定位上的雷同将使这些区域的竞争急剧加大。

商铺租金持续上涨

　　伴随着商业地产供应量的加大，北京商业地产租金也持续看涨。之所以出现这种市场现象，主要原因之一是国际零售商大举进入北京市场。

　　年内，大多数零售商都计划在北京奥运会前完成开店，这无疑成为北京整体商铺租金价格上扬的重要理由。仅在今年上半年，就频频报出CBD区域的SOHO尚都售出12万元/平方米的商铺，一天销售额突破13亿元；马连道的鼎观格调商务茶院商铺尽管售价高达3.2万元/平方米，但推出100套底层商铺仅七天就被抢购一空等案例，均成为所在区域内商铺出售最高价的典型代表。此外，靠近地铁沿线的sunny town商业街和明天第一商街，统统出现热销，而投资客包括来自山西、浙江温州等多个外省人士，不仅仅限于北京人。

商业项目竞争空前激烈

　　“商业地产的竞争也将异常激烈。”刘力分析后表示，到2007年6月为止，北京已上市商业地产项目总建筑面积为110万平方米，预计全年商业地产供应总面积达到600万平方米。新项目的集中上市将使北京整体商业零售市场进入空前激烈竞争的状态。而这些项目主要集中在几个主要商业区：东部商业地产放量主要集中在朝外、燕莎、国贸等区域；西部主要集中在西单、中关村和金融街区域。

未来高端购物中心空间很大

　　面对竞争，刘力给出了解决之道：首先要注重主题性的突出，形成差异化竞争。如世贸天阶以“全北京向上看”为主题，斥资2.5亿打造的梦幻天幕，成为吸引人潮的世界级空中奇观。其次，新建商业地产项目应从传统商业中心向其他各区域、郊区扩散。以避免区域发展的不平衡性，在发展过程中也应注意地区、业态分布合理规划，尽量避免一哄而上。另外刘力认为，未来的新开业项目中，大型购物中心所占的比重较大，说明以购物中心的模式进行运营在北京商业零售市场上逐渐占据了主流模式地位。在经营模式上，只租不售的形式得以进一步发展。定位于高端市场层面的购物中心是2007年商业地产供应中最大的亮点。从北京市商业总体供应形式上来看，目前商业供应面积不能满足城市人口构成和消费需求，加之即将举办的北京奥运会带来的巨大商机，都意味着今年开业的高端购物中心未来发展空间仍然很大。

主题商业逐渐获得各方认可

　　刘力表示，随着近几年商业地产的市场供应量集中加大，导致市场供大于求，同质化竞争严重，空置率上升。在这种背景下，主题商业项目诞生了。具有主题的商业项目既细分了市场，也甄别了客户群，可以很好地将目标客户群吸引过来，成为商业项目的消费者。同时通过对产品的调整、同类商家的集中化或购物环境的营造，将很多随机性较强的购物行为转变为目的性消费，主题商业逐渐获得各方认可。据记者了解，主题商业地产在国外早已形成趋势，有别于综合性购物中心的一站式购物，前者更体现了单个项目的个性化及特殊性。在商业供应充足的市场内，稳稳抓住目标客户群。