会议主题：商业地产高峰对话
 
　　会议地点：广东省东莞华南MALL尼罗河酒店16F会议厅

　　会议时间：2007年7月15日14：00—17：00

　　主持人：北京安家传媒机构董事长刘文斌

实录内容如下：

　　主持人：我宣布“新商业时代·中国商业地产高峰论坛”现在开始！请允许我代表主办单位安家传媒、华南MALL向今天参加我们高峰论坛对话的嘉宾、专家和朋友、媒体的同仁表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

　　今天上午我们进行了一个精彩的论坛，很多的专家、学者都用他们的经验对我们的主题进行了精彩的阐述，今天下午我们继续进行对话。有很多的朋友继续来关注这个问题，人数较多，我把今天会参与今天主题对话的嘉宾朋友的名单给大家做一个介绍。

　　有原中国房地产协会、副秘书长、中国房地产住宅和房地产业界的副会长顾云昌先生

　　有广东省连锁经营协会副会长谭海城先生

　　有前加拿大555集团全球副总裁、现任华南MALL资深副总裁泰德先生

　　有香港商会房地产副主席、亚信联行总裁萧福泰先生

　　有香港商会房地产理事梁尚强先生

　　东莞市三元盈晖投资发展有限公司副总裁李彬晖先生

　　北京华茂置业有限公司总经理彭细光先生

　　正大集团商业房地产公司招商副总裁黄绍忠先生

　　有北京博智行行业地产研究首席专家鲁炳全先生

　　有东莞三元盈晖投资发展有限公司招商总监张天翔先生

　　正太联合总经理黄海涛先生

　　还有一位是我们海创机构的执行总裁胡冰先生

　　我们的今天分为五个方面，我们严格按照这个5个方面说明，也是我在正式论坛开始之前的提议，大家尽可能不走题，不需要展开的不展开。抛砖引玉的讲出我们的想法，我们的第一个议题是中国商业地产的“品牌荒”的背后。这个问题由泰德先生、谭海城先生、顾云昌先生、萧福泰先生就这个问题发表我们的观点。首先有请顾老师发言。

　　顾云昌：谢谢给我这个发言的机会，最近一个时期，房地产方面又是争论不休。特别是深圳房价的疯涨、北京的房价也是疯涨，相对而言我们的商业地产显得平静一点，但是我想商业地产的问题也不少，尽管我说商业地产很乐观，但是我想不能盲目乐观，包括我们商业地产的品牌问题，目前我们的商业地产的品牌不多，我知道的有一点，包括万达，要做全国最大、世界老三。成都的南光我知道也不少。大家都在做。说明了商业地产很吸引人，很有发展前景，但是我们毕竟起步很晚。太年轻了，因为形成一个品牌起码要10年、8年的时间，商业地产品牌的形成时间高更长一点。起码要5年的时间一个地产的项目才能见到真正的效果。所以我们需要耐心等待。

　　我们如果看待中国的商业地产？我觉得中国的商业地产就像总书记说的，“中国特色社会主义”中国社会发展到现在是中国特色社会主义。又提出了科学发展观，我们现在还在探讨中国特色的社会主义。更何况我们的商业地产。建立我们中国特色的商业地产恐怕我们的任务很艰巨。特别是我觉得中国的经济中，商业地产是房地产中的一部分，房地产又是整个经济中的一个支柱企业。我们中国的经济在快速的转轨的过程。我们中国的房地产、商业地产也在快速的转轨中。第二个前提我们中国的房地产处于高速的转轨过程中。中国的房地产，无论是商业地产还是住宅地产都是规模最大的国家。我一直强调搞商业地产比搞住宅地产更加复杂，如果说搞住宅地产是在泳池里面游泳的话，那么搞商业地产是在大河里面游泳。很过瘾，但是风险很大。我们搞住宅地产的人对商业地产一无所知，但是在不容你思考的时候已经把房子盖起来了。我们第一代的商业地产人肯定是这样的。所以在这个过程中，就像小平同志讲的“要摸着石头过河”。在这样的情况下，我们的商业地产起来了，一夜之间中国出了一个“SHOPPING MALL”。以前中国人不知道这个名字。现在我们的融资渠道目前为止还是靠银行接待的。我们的资金量50—70%都是靠银行的。我们缺少资本市场、缺少发达的资本市场。我们现在刚认识到一个PFPE，私募股权投资基金。海外资金进来了，我们目前国内市场还没有象样的私募基金，在这样的条件下，我们的商业地产起来了，可想而知这个难度很大。但是我们不能等待，可想而知，我们商业地产人承担的比较艰巨的任务。在这样的过程中，我们谈品牌可能早了一点，但是我们的品牌正在酝酿和洗牌。比如我们北京的金源MALL成功了。我们其他的地方，比如内地，在一些海归和开发商的努力下，越来越多MALL会成功。我想在品牌开发中，不光是在住宅地产，在商业地产方面也会逐渐形成起来了，但是大家不要着急。要慢慢形成品牌。

　　主持人：我的理解是品牌的背后有对商业地产品牌的呼唤，下一位发言的嘉宾有请谭海城会长，您在连锁经营这一块一定很有感受。请您讲一下。

　　谭海城：关于这个话题，我想请我们的常务理事黄河兴先生来讲，他也是我们天河城的人员，也是我们协会负责购物中心的专家，下面请他讲讲他的观点。

　　黄河兴：今天第一个对话的题目是“品牌”。购物中心进中国的时间很短，只有10多年的时间。10多年的时间，在中国真正有品牌的可以数出来的，太少了。但是我想购物中心在中国如果经营得比较好就那几个。因为品牌的效益还谈不上，因为品牌是企业的效益、文化、管理等一系列的问题。但我想单体购物中心经营管理、规划设计方面，我可以谈谈我的想法。

　　我想今天提到一个针对华南MALL都提到一个“快乐购物”的问题。“快乐购物”无外乎就是顾客来了之后的服务，还有一个环境的问题。环境涉及到很多的方面，包括整体的建筑、装修设计、整体空间感等一系列的东西。但是我觉得前期比较重要一点的还是规划设计的问题和定位的问题。为什么之前我提到一个问题，就是华南MALL要进行细致的调查，把这个项目的定位做准确。我们整个项目以10年、20年的定位。还要结合中国的特色、地区的特色，我觉得这个非常关键。我就说这么多，谢谢大家！

　　主持人：下一个我想请泰德先生就“品牌荒”的问题进行发言，泰德先生有30多年的国内的经验了。

　　泰德：我的发言是怎么样在中国建立一个好的品牌推广，大家都在讲“品牌荒”，其实品牌的前提就是要看我们怎么样设立一个品牌文化，我们的企业文化是品牌文化的基础。在这个前提下，有了好的企业文化做背景，我们再做品牌，这个品牌的建立涉及一些细节和规划等等。中国的很多的企业设立品牌的设备都带有当地的特色。美国也是结合当地的具体的市场营销进行操作的。所以我觉得因为品牌推广的细节非常重要，而且要怎么样和购物中心的组合和市民的生活怎么样结合在一起。为什么中国没有好的商业地产品牌出现？在美国以前也有成功类似的经验，一个购物中心可能只是在本地化做得很不错。为什么后来把这个品牌延伸到其他的地区。就是在这个企业文化的背景下构建新的品牌的文化。谢谢！

　　主持人：谢谢泰德先生。关于这个话题，我们想请香港商会房地产组的副主席、亚信联行的总裁萧福泰先生发言。

　　萧福泰：如果说到“品牌荒”是什么？如果看到最新官方的资料的话，大家都知道总统最具品牌价值的品牌在2004年第一是海尔，海尔以642个亿排第一，万科是173个亿。所以我相信听了这个之后，中国真是房地产的“品牌荒”，500个品牌里面只有三个是房地产行业的。

　　其实商业地产不单是SHOPPING MALL。其实有很多的商业地产地产都是和住宅配套的，他们也属于商业地产。刚才副会长讲过了，商业地产和住宅房地产是很不一样的做法的。我们目前讲，很多发展商做住宅房地产很赚钱，如果做得不太顺利，减减价，做一点广告就卖出去了，很简单，商业地产就往后放一样。因为它是属于配套的。现在很多大的SHOPPING MALL出来了，这些MALL和住宅去争。我们中国现在的商业房地产是在发展的，也是比较正常的发展。发展商也想建立它的平台，但是由于很多的原因，有的楼盘要打广告卖，有的是资金的问题，有的是不同的地方，不同于别的地方，南方、西方、北方都不一样，所以他们要做真正的品牌出来的话，还是要一步一步地做。以香港讲，有太古地产、恒基这些品牌都是几十年做出来的，他们把他们的定位作好，他们的产品作好，一个一个做出来的。所以目前我们的平台需要一个发展的过程。但是需要注意的是我们的发展商要注意这个方面。因为品牌真正使你们的房地产经营起来。一个楼盘做得好的话，就只是一个楼盘，如果一个品牌做得的好，就不止是一个楼盘了，所以我希望大家在这个方面多做一点。

　　主持人：关于“品牌荒”背后，刚才几位专家也讲了，归纳起来就是目前中国的商业地产还缺乏真正意义上的，或者是缺乏真正意义上的有一定数量的品牌。中国商业地产发展需要品牌，也蕴含着很多的机会。我个人感觉是这个意思。为这一块的议题，我想刚才几位专家已经抛砖引玉了，希望这个话题能够得到整个业内和媒体的关注。第二个问题我们想讨论商业的集中放量是否透支未来的消费力。这个话题的发言嘉宾有：彭细光先生、先生鲁炳全、于万里先生。首先有请彭总。彭总是新加坡人，做商业地产很长时间了，他在北京有一个非常有名的项目，在东四换旁边。

　　彭细光：其实我和刘总讲的不太一样，我并不是做房地产的。我是做零售的。

　　主持人：我不是说您做房地产，我是说您做商业地产的。

　　彭细光：我是做百货公司的。我就以自己的经历讲讲到底现在是不是放量很大。首先大约一两年前我到北京看现在这个项目的地点，当时我们这个地点是由所有北跨的地分为三片，我是其中最大的一片。不过当时在我国的南边大概500米是燕莎奥特赖斯，那个算是那边最大的购物中心了。在我们的稍微北一点的就是家乐福。在今年我们开业之后，在北边不到500米的地方有一个英国特大的超市，还有如果在2公里半之内就是万达，里面有新世界百货公司，也有沃尔玛。接下来就是台湾新光天地，有18万平方米，他们做的是高档次和百货和购物中心。还有我们三块地，宏兴里凯隆是10万平方米地，我们是15万。单单今年开业的面积，笼统地算一下，也有大概六七十万了。在这个情况下和前面的单单只有奥特赖斯和家乐福比，是一个非常大的量。在我们那个小方块里面，有四大超大的MALL，沃尔玛有两家、太斯克一家、家乐福一家，所以竞争非常大。如果说放量大不大。如果我本人两年之前知道是这样的情况，可能我会放弃。那里星光是高档次的。我们是属于比较家庭式、一站式的。我们的主租会是国美、沃尔玛。在这个方面，就把定位给错开了。相信这个对影响未来的消费力的话，我想我们必须要有一两年的消费把这个消化掉。另一个角度讲会不会影响购物中心的发散，我想不会。因为中国的GDP现在是美国的1/5，当然我们不能仅仅从GDP，也应该从消费力来看，从这一点看，连锁的大型的超市，比如沃尔玛他们的发展很快，在这样的情况下，你用1/5、甚至1/10比的话，我相信这个发展的空间非常大的。但是还要注意，以后很多的商业的发展必须要发展商和零售商要连锁起来做。刚才吃饭的时候提到，现在我个人作为零售的，我觉得泰国曼谷零售业的发展是非常非常精彩的，你看以前的国贸中心现在发展起来了。我觉得在这个方面是值得我们学习的。我也希望在这个方面对购物中心有一套的想法。当然在这种竞争非常激烈的情况下，可能要花一点时间，而且要了解本身中国的情况。

　　主持人：谢谢彭总能以实际的体验和经验从国际讲到国内。那么鲁总，请您发表自己的观点，鲁总是中国房地产北京博智行商业地产研究的教授、首席专家。

　　鲁炳全：现在很多的论坛都在讨论这个题目。首先我讲集中放量和消费力是不同的概念。从集中放量讲，放量也是最近一两年的新名词，我认为是一个突破式的，无序的。谈到消费力，上午的嘉宾有人说，消费力不是购买力，我想这一点大家都认同，所谓的消费力应该是渐进的、有序的。所以我想概念上是不同的。第二点集中放量和消费力我理解为一种质与量的关系。一旦谈到质与量的时候，就会想到另外一种关系，就是强与大的关系。

　　这里就是说是做强还是做大的问题。是做大还是做强的问题。所以我说集中放量和消费力的完成实际上是一个强和大的排序的关系。

　　第三个方面，我认为集中放量和消费力存在一个巨大的供求差异的问题。正因为这样，这种差异从我们现在所处的这个地方就面临了这个问题。我认为有三个途径解决。

　　第一就是商群分析，通过商圈的研究分析，最终要实现对这个商圈的定位。如果没有好的定位，你找到再好的地址也未必能开发出好的项目。第二就是规划布局，只有通过强化功能布局的互动型，来有效规划远期需求和近期需求。把远近的市场需求能够结合起来。如果只考虑近期需求，不考虑远期需求的话，我想这个项目也不会有发展空间。第三个方法就是业态的组合，就是通过控制业态组合的随意性来进行。因为业态里面的关联性、包括互通性很大。如果不控制业态组合的随意性的话，我想商圈内在潜在的消费力就不能挖掘出来。如果不能挖掘潜在的消费力的话，我想对大型的商业设施讲是不可能运营成功的。所以我认为挖掘潜在的消费力是一个关系。这个是我对集中放量和消费力关系的看法。

　　主持人：下面讨论的话题是多元化开放空间下的商业地产的运营法则。这个问题首先请梁尚强先生和江曼女士就这个问题谈一下自己的观点。先有请梁总。

　　梁尚强：今天这个题目听起来比较理论，我尽量把这个理论的部分减少，其实要把空间的想法和创意结合在一起，谈到创意的话，在以前的商业项目中，会在开放空间上会放几个比较重要的元素，第一个是历史性，因为我们强调可以在历史中挖掘新的价值，第二就是要有民族性。比如锦绣中华就是一个比较早的案例。第三是要有地方特色。包括在上海的周庄就是很有地方特色的。第四是要做得有个性化。在创造有效、多元化的开放空间，除了刚才所说的规划的角度之外，我们还可以从硬件的表述稍微解释一下，我们可以看到，有一些国内商业地产，我们谈论哪里是发展商很有参考性，大家都是不约而同说是日本可以提供很好的素材。我认为，现在的很多的百货公司都会有简单的内部装修，尤其是园林、绿化。经常通过小的变化令来的消费者有新的感觉。而创造这种小的变化的同时，也显示出了他们对小处创意的创新。

　　当我们创造多元化空间的魅力的时候，我们会特别重视，在商业的过程中要有娱乐性。除了娱乐之外，还可以玩很多不同的东西。如果大家需要装修的话，去百安居里面你会发现什么都可以选到，这个一站式也是一个特色。现在是要体现吃喝玩乐一体化了。在过去，大家谈不上什么享受，从70年代、80年代，大家都有了享受的意识。到了90年代之后，大家更多的希望到南方看看，这个就是消费意识形态的改变。我总结了几条在开放空间运营的时候就几个主要趋势，第一个趋势是往餐饮化方面发展，我们可以从正大广场的成功看到，他们首先是从国内有名的店去拔动人流的。第二点就是我们越玩越多，我觉得用在商业地产这一娱乐化是更应该明确和应该的。这个娱乐化在香港是非常重视的，你会看到香港的APN每周都有签名会、有唱片的发布会。每个晚上九点钟甚至十点钟才开始表演，然后让它的运营时间延后，一直到晚上两点基本上没有什么问题。从这些例子中我们看到，深圳的万象城，通过对一些硬件设施的安排，他旁边所有的店都会盘活，这个确实是一种策略。

　　第三个方面就展示艺术。刚才谈到的APN会有很多的活动，他们会通过活动吸引人流。我们做项目的过程中，要注意两个重点，要项目变成目的地，第二是把到项目来的人的逗留时间延长。

　　最后我要提到的就是社区中心化。怎么样把商业地产中心部分变成社区的中心。我在北京有两个例子很有感触。在21世纪饭店，原来旁边有一个剧场，那个剧场固定每个星期天都有一个教会聚会，每次聚会的人都超过2千人，他们结果就带动了整个区域的消费。后来有一个商业地产的老板在旁边也搞了一个教会聚会。

　　主持人：谢谢梁总发表了恩的真知灼见。下面有请江曼女士。

　　江曼：今天上午泰德先生说到商业地产的时候，他提到一个细节决定成败。到了商业地产的开发、规划设计阶段，基本上是把所有的策划理论、市场定位、业态类型的特点最终的实现。比如选址的工作基本上由政府部门完成，政府起到了很大的主导作用。到了商业规划设计阶段，实际上是我们应该综合的把这些巧妙地通过规划设计，可以减少不必要的改建重建设造成的浪费。还可以充分增加商业地产的附加价值。通过本身的市场竞争力提高市场本身的竞争力。由于商业地产不是短期的开发，它的整个的生命周期，开发、管理、销售的参与。它的开发是长期的，所以在开放的过程中要注意道路、交通的规划等方面。我们在做商业地产开发的时候要非常重视城市的建筑风貌和文脉特征。因为据的文脉特征的项目不仅是一个购物的理想场所，也是体验民风民俗、满足精神需要的场所。能够给人群形成强大的吸引力和认同点的重要地点。第三个方面，对商业街的建筑风格、立面的细节等统一的考虑也非常非常重要。最后的阶段是建筑技术阶段，对话规划建筑师而言，各种各样的高技术的建筑结构、构造技术以及先进的声光电技术的落实，是降低后期物业的费用的关键。真正使得参与整个的开发商、业主、经营者、消费者、物业管理者都能共赢。具体落实到建筑技术这一块，比如说可持续化的建筑技术、智能化的照明系统、安全、舒适、快捷、节能的电梯系统等等。都是在细节方面要最终落实到商业地产的规划设计当中的。谢谢大家。

　　主持人：谢谢江总。今天我们的专家所出的行业非常全面。下面讨论的话题是“老商业地产项目如何焕发生机？”这个问题可以现实的意义非常大，因为现在国内不断有很多的老的商铺，做了一、两年，现在又在启动。华南MALL我的印象中也是一个老的项目，那么如何使它在新的契机下得到新生呢？今天这个论坛到现在为止，各路专家都从很高宏观理论的高度阐述了见解。我们今天在华南MALL大的现场开的话，我们又可以看得见，又可以摸得着。这个题目我们是否可以请黄总，他现在还没有到，他是华南MALL的第一任总经理，对这个项目非常清楚，还有张总，把华南MALL的项目介绍一下。然后请黄总谈谈进行一下补充。关于这个议题我想你们贡献一只“麻雀”出来供大家解剖，可能讲起来特别深刻。下面有请黄总、胡总，这几位实战理论师，就理论与实践相结合，讲讲老商业地产项目如何焕发生机的问题。第一个有请张总。

　　张天翔：谢谢！今天荣幸有机会和很多的新老朋友又聚在一起。我简单讲一下我对刚才主持人讲的议题的理解。实际上中国的商业地产项目再我看来基本上都是新项目，包括华南MALL在内，到现在为止也就是几年的时间，从2003年开始到现在也就是四年。还有一部分没有建完，开业的有其中的一部分，首先我认为他不是一个老的项目，如果说是老的项目，要看从哪个方面看。是建筑老、设计老还是观念老。华南MALL我觉得最关键要和目前国内很多大型的连锁企业，尤其是商业企业形成一个联盟。为什么这样讲？刚才很多人讲的了北京的金源和上海的正大广场。我想东莞地区和、北京、上海还有区别。在东莞这个地区，如果想把这个MALL搞起来，必须引入一些大型的商业连锁机构进来。要不然的话，经营的压力很大。至于这个项目这几年具体的经营情况怎么样，其实座在我旁边的邓总和对面的黄总，最早负责这个项目的营销推广。我们都是朋友，我想他们做的发言可能会更有意义一些。谢谢！

　　主持人：黄总，刚才我们讲了，这个话题是老商业地产项目如何焕发生机？在这个总的话题下，我们非常有幸能够得到华南MALL在这个地方看这个问题，因为我们知道您是华南MALL最创始团队的创始人之一。所以我们想请您讲讲华南MALL经历的一些有意思的故事，对我们有什么样的启发，那么它的现状您也是了解的。希望您能够给提供一些看法。

　　黄海涛：因为我是华南MALL的老人，挑这个话题给我讲，我想也是恰如其份的。今天的嘉宾有新面孔、老面孔，所以我希望今天和大家互补一下，看能不能把这个话题阐述得好一些。

　　首先我觉得老商业如何焕发生机关键是态度问题。我觉得中国的企业在做大型的商业上，都是在投资模式和开发模式上几乎都是以地产的开发模式进行的。并没有在前期的规划设计方面就有这个方面的规划。在经营层面也思考得非常之少。我觉得这个是主要的因素。再说到老商业为什么存在这么多的问题，我想这个也不仅仅是企业的问题，我说得直观一点，或者是客观一点就是我们中国人“劣根性”，在国外的大型企业的话，论证的时间就需要三到七年，我们中国人的速度非常快，基本上半年、几个月的时间就构思出来了，这个速度产生出来的项目有问题是肯定的。所以为什么说我们现在老的商业存在很多的问题。

　　那么如何使老的商业焕发生机呢？我想首先要有时代性，不能一味地模仿、和国外的中心比较。因为国外的环境和我们中国不同。比如中国的领导去澳大利亚、加拿大之后，觉得他们的低密度住宅非常好，在中国结果出了很多的低密度住宅，结果又发现土地不够用了。所以说背景不一样，国外的购物，和中国的购物在意识形态上有很大的差别。我们国内的交通在几年发展很快，比如汽车保有量就是这几年发展起来的。你说中国的老百姓能够座公共汽车到很远的地方到你这个地方购物吗？中国的购物形态以前是就近购物。如果在这个情况下做大型购物中心的话，是不现实的。

　　第二是主题性。就是我购物的同时还要享受其他的乐趣。这就是我们华南MALL最近提出的“快乐购物”。如果在未来的商业中，能够提供到购物以外的乐趣的话，我想这个商业的价值就体现出来了。比如同样是买两块钱的东西，但是我在这里买我还体会到了两块钱之外的快乐。我想这个是比较重要的。

　　我们到北京，晚上9点钟就是冷冷清清的，因为这是几百年形成了，包括它的气侯等各方面。华南地区就不一样，这里的气侯不是很分明，就很事实开发式的。在北方地区的商业必须要有暖气。还有华南地区的，各个地区的情结基本上是一致的。包括文化情结。所以我觉得区域性很重要，不能照搬照抄。说到老商业的问题，因为以前没有案例所循，就到国外考察，考察之后，就把它照搬过来，我觉得这个不对。其实如果把华南MALL解剖一下的话，最通俗的就是，我们能否让更多人能够更愿意到这里，更多地到这里逗留，掏更多的钱到这里消费。讲来讲去就是这样。现在华南MALL正在往这个方面努力。比如它的娱乐性方面增强了，对于大型的商业讲，尤其是华南MALL从建筑形态看，包括从他所定位的商圈看，如果它如果没有娱乐性，仅仅是消费的话，是不可能吸引更远的地方的人到这里的。还有休闲方面也要强调。不仅是引进大型的百货、超市。华南MALL更加着重营造的是这个以外的东西，从建筑规划形态讲，我们林总已经给了一个比较好的答案和基础了。这个话题是刚刚说到的，我就即兴说说。下面可以请我们林总谈一下他的看法。

　　林总：就这个课题，因为讲的是老商业、新生机的说法，我讲的话题没有这么大，更多就是就华南MALL这个事来谈。因为黄总讲了，从我接触华南MALL到今天已经有七年的时间了，这个团队前前后后大家都经过了很多的激动和痛苦的岁月。大家都知道，华南MALL在当时的策划和设计中都赢得了很多的荣誉，包括2004年的建筑艺术大奖，包括去年的4月份，美国的周刊把华南MALL成为世界人类的奇迹。我们在做项目的过程中觉得这个真的是一个奇迹，因为他不同于世界上任何的项目。当时规划的时候，这个地区周边没有任何孕育这个商业的环境和条件，他是先孕育商业，再带动周边的经济这样一个倒过来的模式。而且非常有意思一点的就是，从我们这个项目设计成到现在，有很多各地的想做类似项目的人找到我们，我们发现，这些人很多都是政府，就是这种开发模式对周边带动，得益最大的就是政府。这块地最早就是万江区的行政中心。目前华南MALL这几年起到的作用实际上把城市中心的功能非常专业化的表现出来了。这几年我深有感触，周边的一些项目都从我们的这个商业项目受益了。但是由于周边没有孕育商业成熟的环境，所以这个项目发展很困难，但是几年之后，现在的人气逐渐好了起来。而且周边的项目都是从形成这个非常好的都市化的氛围里面得到了好处。这次来，我们也探讨了这个定位的调整方向。大家看到现在的万江中心区是一个非常都市化的环境。那么在早期规划设计的亮点的同时，更多用街区化的特点来定位这个项目，所以我想随着周边区域的推进，包括周边住宅区的形成，也会慢慢使华南MALL受益，所以我们有很大的信心，华南MALL一定会焕发新的活力。

　　主持人：刚才华南MALL主要的设计师也讲了华南MALL设计的背景和过程。那么邓总，您是华南MALL首任的招商总监，你们非常适合讲这个话题。讲讲让华南MALL焕发生机的新招。

　　邓俊文：我看了今天论坛的题目，从“品牌荒”到集中放量到开发空间，到老商业我觉得都和华南MALL有关系，我再强调一点，我们公司有一个口号就是“策划奠定基础、招商实践蓝图，经营创造价值”，我又拉回我们的议题——老商业。刚刚黄总说了，我们这个不是一个老商业。华南MALL还没有真正开业过。所以不算是老商业。因为它还不算一个“成人”，只是一个BB，因为他的土建还没有完工了。现在只是开了ABCD区，这里只是开了一个酒店，一个办公楼、一个农行，其实其他的区都没有开。它还不算是一个项目。还是一个未完工的项目。所以我们讲到策划的部分，还没有完成的，我们说的策划部分包括商业概念，然后是林总他们做的建筑设计方案，最后要变成一个项目，我才能去招商，不然我签了租约，租户收不了楼的。所以我们华南MALL现在不可能招商满的，因为还没有完工。我们华南MALL还只是一个蓝图。我不知道林总同意不同意，这里还不是一个按照你的设计图盖出来的。所以我们第一阶段还没有走完，所以招商也没有招完。经营也是跟着招商走的。这几步都是没有完的。所以华南MALL首先要焕发生机，最重要的要有水，有水就能够焕发生机，原来的水就是肮脏的水。所以我们今天讲的第一个概念，比如台湾的很多的品牌，都是在东莞做出来的，现在都做到北京去了，所以品牌不怕荒。还有很多国外的品牌又从北京开回广东了。而且很多的品牌一拿就拿到很多的面积，所以“品牌荒”我觉得这个不是问题，只要我们积极找适合我们的商铺和适合我们定位的商铺，所以我们要重新设计我们的定位。刚才黄总提到体验基地，最早是华南MALL做出来的，当时在国内是很领先的，但是华南MALL没有开业啊。所以你不能拿着过去的“菜”到今天卖。所以华南MALL当时没有开，现在再开的话，要重新用现在的价值来衡量了。所以他的落后不是他本身落后，是我们令他落后的，我们今天有要改造他，我们从哪个方面对它重新进行改造和包装呢？包括硬件、软件方面。

　　第二个方面我们要引进一些新的元素，引进一些新鲜的“水源”、概念，新鲜的品牌，重新把这个项目打造起来，第三在硬件方面，我们的建筑已经放了很多年了，没有开业，很多的硬件也老化了，包括一些设备都要重新整理了。第四个就是要重新招商。我们要一步一步往前走，我觉得现在已经是在走这个方向了，今天的论坛也是拿钱做的，就资源就有钱，有钱就有生机。没有钱怎么样投资啊？所以我们要用钱去投资。而且要重新定位，往一个正确的方向，只有有钱、有方向，这个地方不会做不起来。因为这个地方比我们早几年看到的要好得多，而且东莞的消费力都在往上升，包括现在很多的东莞的打工仔过去把钱寄回去，现在他们看到东莞的变化很大，都愿意在这里消费了。所以我们要以最高的能力做好我们的管理，这样我们就能够创造最好的价值，把这个项目真正做起来，让他成“人”，让他长大，为我们真正赚钱，还有一点就是让他听话，如果他不听话的话，赚的钱就不能你的了。

　　主持人：谢谢邓总，我觉得华南MALL是新的华南MALL，我觉得这一点非常重要。我觉得时间对一个天下第一MALL，这几年确实是非常非常短的时间，所以我说华南MALL确实是新的华南MALL。今天我们的专家看了这个项目之后，大家一致认为，对华南MALL的未来充满信心，无论是从政府的重视程度，到东莞的发展背景，到中国的发展背景看，一定会焕发出强劲的魅力。那么怎么样焕发出新的魅力呢？我建议黄总给我们归纳几点。您的名字也很好，金城。

　　黄金城：我补充几句，把最近的想法和大家交流一下，我们重新规划和定位之后，新的华南MALL有一些健康、快乐的新的主题会以新的风格体现出来。我们在这个基础上把各种新的业态，比如商业、餐饮、酒店式公寓、娱乐、生活办公区各种业态和功能会重新导入。经过我们整合和规划的华南MALL不再仅仅是专业主题的商业区，可能更多是主题的生活层。

　　主持人：谢谢黄总。我想我们在座的对这个项目将来更有信心了，这个物业本身的前提，刚才邓先生说的，从规划、概念设计、修成、招商、物业管理都要重视。不知道李总对这个物业管理有没有体验。下面有请李先生。

　　李德健：说实在的，华南MALL从开始的时候，我已经有在跟进三个东莞城的三个MALL，我个人感觉还是有一个情结，前一段我们终于结成了伙伴，对华南MALL的远景我们是非常有信心的，几年前我感觉华南MALL还是一个公交车的中心，但是现在这里的私家车一直在增长。我最大的感觉是华南MALL比较重视真正意义上的一站式娱乐的氛围。再加上好的物业管理，加上我们所有智囊的努力的话，我想出现一个奇迹也是人心所向。人同此心，心同此理。我相信会有一个美好的明天的。

　　主持人：因为真正好的物业增值主要在于后期的物业管理。另外我想请海创的胡总，他是我们商业地产界很有名的专家。您讲讲您的观点。

　　胡冰：昨天我参观了华南MALL，我用类比法，我们现在做一个产品和华南MALL有点类似，华南MALL是综合MALL，但是他的儿童主题是主题之一。我们北京的有一个MALL和这个华南MALL很类似。我们进行一些交流，我们儿童MALL的覆盖面主要是儿童的培训、娱乐、竞技、服装、书籍、宠物、儿童保健等。在儿童主题商务方面，我们有几个原则，第一是情景化的主题商业。这个和华南MALL很像。因为华南MALL的做的大船，大家一进来就可以感觉到是一个主题商业。可能北方的很多的主题商业只停留在一个文字阶段，我们现在提出也是做一个“情景化”的儿童商业，我们也有城堡和船。我们第一步是情景化的主题商业。我们和华南MALL很类似，第二个，我们业态配搭和华南MALL不太一样，比如我们在城堡的旁边有冰淇淋、宠物。有家庭式的轻餐。是一个复合卖场。所以业态配搭对我们下一步招商很重要。包括业态配搭和情景间的距离决定你的招商价格。另外我们有一个叫做结点运营。开发商做商业地产有两种方式，我开发了就不管了，另外一种方式就是开发完之后，自己管。但是这种如果不运营肯定不行，商业不运营肯定会灭亡，如果运营不好也会赔钱。我们现在提出一点“结点运营”，我们从成本测算模式这一块还是存在的，大概100—150平方米的情景化结点能够带活3000—3000平方米的商业。所以不管做什么样的运营，你运营的成本体系是能够支撑未来整体的商业运营的一个方面。

　　另外我们除了结点运营以外，我们还有一个“分月促销”的概念，包括沃尔玛、家乐福，他们每个月都有不同促销方案，大家都有不同的特点，情景主题主要是为了带来人流。因为我们有主题，让有儿童的家庭向往这里。愿意到这里来。还有情景主题很容易被别人抄袭。但是如果你做结点运营的话，就比较复杂一点，可以保持连续的人流。我们现在的儿童结点运营主要是以有了和培训为主。现在怎么样让家长愿意花时间带孩子到这里来。如果把教育放在里面，让家长带孩子玩的同时又得到了教育的话，我觉得大家就能够来了。还有一个尺度问题，就是你的结点不能太大了。如果把小孩带进来，小孩在这里玩，家长就去消费。但是如果结点太大的话，家长就不放心走了。结点运营是一个系统的东西，如果是系统的东西，可能对大家有一个疲劳度。所以我们又有一个分月促销。这一点麦当劳做得很好。他把它的文化做到极致了。他把分月的文化促销，和打折促销结合得非常好。所以我想大家还是说回主题。情景化还是要有形象上的感觉。

　　结点运营我们理解还是给商业生命力，分月促销实际是为了商业获得长期的生存价值。这几点结合起来，能够让商业物业获得比较好的永久的生命力。谢谢大家。

　　主持人：谢谢胡总，已经开始涉及到专业方面的建议和意见了。我们知道今天的很多的专家都很有想法。由于时间的关系，不能一一请大家说了。我刚才和李总说了，下一次还要组织一次，还请我们的专家来沟通。下面还有一位发言嘉宾，就是我们正大集团招商副总裁黄绍忠先生。下面有请黄总。

　　黄绍忠：我是第一次到华南MALL来，来了之后，我很同意邓先生的说话，华南MALL是一个新的MALL，我感觉他像一个固定的嘉年华，因为里面有很多游玩的地方，华南MALL希望把客户留下来，所有盖了酒店，然后又希望大家到这里购物，然后又盖了一些购物的地方。一直以来老商业地产都是占整栋楼的比例大概只有1/3左右。所以我感觉老商业地产项目应该是这种类型的，因为它的规模不够，所以最后只能做成一种小配套，为小区或者办公房配套，最后可能变成全部都是餐饮。正大广场最早的时候，本身是打算覆盖整个陆家嘴，以及整个浦东，甚至整个上海。所以他是一个MALL，边上有电视塔，有海洋公园。在这个规模上正大广场是陆家嘴的一个配套，他正在配套整个陆家嘴。所以定位就是这么简单。

　　华南MALL在这个地方有89万平方米的建筑物。到底它是为了谁去做这个MALL呢？等于说如果最早的时候，我们在发展这个MALL的时候，拿到这块地的时候，这个客户群是谁，有没有想好？范围有多大？所以我看到固定的嘉年华，有看到有酒店，也看到一些准备招商的商业，如果在这个情况下，如果打算以家庭为主的话，就是说家庭可以共享的。但是同一时间，小孩不能自己来，肯定要父母带来的。那么肯定要做父母能够分享这里的娱乐。还有我们的业态是哑铃状的，也就是说白领很多很多，虽然他们有消费能力。但是消费很薄弱，也就是说怎么样把白领的消费和小孩的消费平衡一下，所以我想要从这个方面思考一下。

　　主持人：黄总的发言。我们专家有很多的好东西，可惜没有时间讲出来，下次我们会安排记者得大家跟踪，我今天上午讲了，下一步我们要联合欧洲商业地产协会和中国强势的机构。我想接下来我们会和有一些专家进一步沟通，我们要进一步扩大队伍。从今天我个人的感受看，从上午到现在为止，我真的看到了这个行业巨大的前景，虽然中国的商业地产刚刚起步，但是我们的专家学者们，我们的实业家们在这一块已经进行了艰辛的努力和探索，已经积累了丰富的经验，接下来我想安家传媒、都会在这个方面尽一份力，如果等一下采访到哪位专家的话，希望大家给予积极的配合。