非常感谢大会主办方邀请我来参加这么有意义的盛会，恭喜主办方，我看峰会越办越好，我跟王永平是好朋友，我说要讲什么东西，他说讲讲中小企业的融资困难问题，我觉得非常好，我觉得在座99%都是中小地产商，我觉得世茂和万达理念是非常好的，但是你缺乏资本和团队，所以中小企业是我们最关注的话题，所以今天的题目是我们关注五万个中小房地产企业在中国他们面临的融资困难。

杭州是一个盛产龙井茶的城市，我今天给大家带来是一杯香浓的咖啡，第一个我们谈内资资本跟他们的结合，我今天谈的东西在座只要有兴趣做，你都可以做得到。

在谈前景之前，我最喜欢把困难说说，08年是一个房地产业的困难时期，我这样形容一点不为过，第一个中国开发商面临的困难，第一是开发商资金融资困难，渠道非常缺乏。 第二个境外投资额也有很多的困难，从去年6月份到今年有一系列的政策，对外资来说今年也是非常困难的年度，进来之后水土不服，或者是体量不实现，找到合作伙伴困难。

虽然困难，但是中国市场充满机遇，今天的课题是三个，一个是中国机遇，第二个是国际机遇，第三个是国际资本怎么去找。

我介绍一下我们公司，过去我们协助比如说凯德置地，或者是新视界完成了很多的开发，第二个是业主城市政府跟区域政府发展大型的区域项目的发展顾问，除了做规划，还做推广跟招商融资，这两块是最核心的地方，这块我们做的非常好 过去我们企业跟18个城市的区域政府完成1200万平米的发展项目。 第三块是我个人负责的团队，是投资银行的业务，专门协助做推广跟融资的工作，我们跟国际四大投资协会我们是他们的合作伙伴，在过去两年当中，我们被邀请到9个国家去推广中国项目。

今天第一个背景我想简单介绍一下，中国机遇。这个是最大的一个机遇，中国现在有660个城市，在15年之后要发展到1500个，有三亿的人口在今后10年到15年当中要进城市，我们要盖100一平米的建筑，这个数量也吸引了全球的关注，这块大家都非常熟悉，这里不重复讲，中国有13亿的人口，这个是最坚实的支持点。

第二个国际机遇，这个是最关键的，大家要非常关注这块，国际资本，现在全球资本过剩的时代，而这个时代能持续多久不知道，但是我个人看，起码再持续两到三年是一点问题也没有，这里有几个数字，5：1，如果信息是畅通的，如果你的项目好，应该有五个投资商来争取你的项目，但是在中国来讲这个比例是15：1，这个戴德梁行提出来，说的非常直白一点，如果你的项目好，应该有15个投资商来投资你的项目，这在信息全部对称化的下面讲，如果你有项目，一定会有投资商来给你合作。

2005年境外的投资机构都说，我们过多的资本找不到好项目，但是我们说我们有很多好项目，但是没有资金，这个是每个峰会都出来的背景，（图示）这边罗列了一些进中国不久的外资投资机会，有银行有大的开发商非常多，这个我只称之为“冰山一角”你到任何一个国际峰会，随便拿出一个清单都要两三百家，而到现在我还没有看到一个中国投对中国市场不感兴趣，为什么？到现在为止，已经有第一梯队进来了，但是有第二梯队、第三梯队可以跟第一梯队的发展商结合，这是一个很好的契机。 外资要进来之前，要面临什么问题，第一个文化地域的隔阂，第二个找项目缺乏渠道，第三个体量过大，第四个开发速度过大，他们不适应这个速度，还要多变的政策，是投资决策过慢，而刚好在这个过程中，我们的本地企业能够很好的配合国外的企业去配合这块。

在这个大前提下，我今天谈得第三个问题，中小开发商国际化的路径。都是非常具体的，（图示）这边罗列了7个步骤，从非常简单到非常难，我着重从容易到难这几个步骤，只要大家愿意去做，用心去做，我讲的这些大家都可以做得到。

第一个是走出去多看，这个是最简单的方法，大家都在做，但是做得不够多，境外很多有很好的学习的模式。在座大家都缺资本，带很好的核心团队去国外看看，这个资本大家都出得起，我们在国外见到的国内企业不多，非常多的东西值得去学习。

第二个是了解资本市场，这块比较深入一点，你必须了解国外的资本市场的想法是怎样的，投资方向是怎样的，像过程的凯龙基金有专业的模式，开发商有不同的专业模式，银行也有不同的专业模式，你必须要了解它，最好的地方是在投资峰会。这边简单介绍一下国际主流的投资峰会，一个是法国一家，可以代表欧洲最老牌的投资峰会。Cityscape在迪拜，还有一个在新加坡举办一个，亚洲我觉得是最好一个房地产的投资峰会，IQPC也是我们的合作伙伴，在过去两三年我们跟举办过很好的投资峰会，虽然两天的时间，但是可以交流很多的东西，接触到很好的外资资源。 去年我们安排了很多国内的房产开发商，任志强等等，他们获益良多，比如说武汉一个项目，找我们融资，这个会开完了之后，把项目包装完了之后，推介出去，开会结束之后有7个资金要进入，投资峰会是一个非常好的渠道。

第三个拓展融资信息渠道，这个是很重要的，我讲一个为什么融资困难？第一个缺少资金的运营规划，很多发展商找到我们，说缺钱，你们最好希望资本两三个月到位，这个是不可能的事情，国外的资本要进入，必须要有调研期，如果你的资料齐全，如果项目是不错的话，在三个月之内，可以很好的找到意向。 第二个期望值过高，我这个项目给外资看，可能会把钱投过来，这点我告诉大家，绝对不会发生，外资都是非常精明的投资人，既然来到中国投资，对风险的评估要高很多。 第三、第四个单个人很难达到，减少信息不对称，还要减少中外谈判不对等的模式要改变过来，中国稍微有点名气的开发商，觉得自己非常牛，我跟很多家境外基金同时在谈，但是实际上外资选中国项目，至少要100个项目才会选一个，解决这个方法的模式是要倒过来想，一个项目的推广平台，如果我们认为这个项目是可以投资，我们协助开发商包装它的项目，梳理财务数据，最后向一百家投资商这个信息全部发出去，这个模式在过去的两三年当中非常有效。

（图示）我们有一个例子是亚房投融，这是一个非常典型的例子，我们包装、评估向海外做海量推介，这是一个非常好的模式。传统的模式是一家跟几家谈，我们有一个好项目，向广大的资本商发售，来跟我们项目商谈。 （图示）还有一个项目，15个项目的投资额度是160亿人民币，资料经过我们整理我们向180家机构发放，效果非常好，远远超过了很多委托方的预期。

第四个方法是集资管理融资，这个是中小开发商必走的一条路，中国的投资人应该集资，04年我们看到很多的个人集资去盖房子，中小开发商一个很好的出路就是把你们有效的资本会聚在一起，交给大的投资商去投资，这是一个很好的方向。我们有新的资本游戏规则，自有资源的短缺，市场的竞争加剧，几个投资人把有限的资源会聚在一起，交给一个专业的管理团队去管理，投资好的项目，这是一个很好的出路。这是一个更高的资本投资境界，我觉得中小企业实际上完成可以往这方面走。

第五个我要讲的是放大自己的资本量与境外基金合作，这块是很多的中小开发商可以做的，但是不知道有这么一个渠道，中国资本管理新时代的到来，在房地产以外的行业，已经有了本地的专业团队管理国际资本的案例，比如说我们的经济型的酒店、网络时代都有很好的本地管理者在管理国外资本，但是房地产是刚开始，是一个趋势，今后总的趋势就是本地专业团队直接与资本源头结合，非常有效的管理资本的投资。

我个人认为，08年往下走，是资本管理的新时代，特别是在房地产行业，双方合作的价值，国内的投资人想与国际资本结合，建立与国际资本的投资业绩，你建立自己的国本资本融资的基础，当你有了一个项目合作以后，你今后再到国际上做资本的结合就非常容易了，第一步非常重要。 作为国际资本，可以缓解国内投资的障碍，对双方都是互赢的模式。 （图示）这是一个非常简化的国际基金当中的投资的组选，我刚才讲的这是一半的流程，国际资本走的流程，但是如果这个流程跟国内的资本结合起来，这个图表就是结合第四个模式，国内投资人也把他的资本会聚到一个团队当中有一个专业公司管理，境内和境外结合起来，这是一个很好的模式我，我们公司在帮两个市政府和三个房产公司在走这样的路子。

国内不缺优势项目，我们缺乏是有优质的管理团队，我最喜欢用这个数据来结束我的演讲，特别是在国外，有1300个数据，我跟国外的朋友说，中国人在这一代是非常幸福的一代，虽然我们面临很多的困难，有很多的宏观调控，短期的资本升值的压力非常大，但是我们还是很幸运，因为在中国历史上来讲，唯一能够跟今天相比是1300年前的唐朝，谢谢大家！