各位领导、各位嘉宾大家下午好，北京国华置业的董事长房超先生今天不能来，由我来代表发言，我是国华置业的副总裁，我汇报的题目是城市综合体规划的体会。

第一个方面是城市建筑综合体的成因和形态，随着城市化进程迅猛发展的态势，过去由于落后于市场发展的各种需求的积累在不断被激发出来，从市场容纳的广度和深度上都需要有高质量的城市功能的载体，城市综合体应运而生，美国的洛克菲勒中心都是这样的形态。

形成这种需求的深层次的原因主要包括以下这么几个方面： 第一个方面就是的高度的节约化的原因。由于城市化的进程迅速发展，土地利用价值不断增加，使土地的价格迅速增长，所以土地的开发需要节约化。 第二个是城市功能的要求的原因。由于城市生活、办公与交通等功能相互是有矛盾的，需要这种多功能集中一站式解决方案的城市核心，以缓解办公、生活、交通等矛盾冲突的压力。 第三建筑综合体功能的节约化的原因。城市建筑综合体的特点正好把各种功能融合到一起，互相配套、支持，这种关系本身就构成了城市化之中小的节约化功能，所以有人常常称这种建筑综合体叫“城中之城”。

实际上我公司在北京华贸中心建设的实践中最早的规划是一个住宅区、商业配套和学校，这虽然也是一种小的综合体，但是后来当我们公司重新把它定位为城市综合体以后，商业地产的比重就占了主导的地位，这样把商业、办公、购物、酒店、接待等各种功能融合一体，才形成了典型的建筑综合体的形态。 第二个方面是建筑综合体的经营模式，城市建筑综合体通常拥有这样的特点，第一是建设规模大，建筑档次高，常常能够成为城市的地标。 第二占用和沉淀的资金量非常巨大，追求的是比较长期的回报，虽然在建筑综合体中有部分居住的功能，可以出售，但是主体持有的格局是不能改变的。 第三是在经营模式上一般的做法是大量持有经营商业地产为特色，通过有效的组织和管理保证项目总体功能的定位落实。 正是因为具有这样的特点，所以在打造城市综合体的过程中，发展商要扮演更重要的角色，在做好市场定位的同时，发展商还要落实招商、运营和管理，选择合理的业态组合，最终实现目标定位。

相对于国内市场来说，开发建设城市建筑综合体采用的是一种全新的模式，这与普通人理解的建房子、卖房子的开发方式不同，因此也面临着很大的挑战和风险，由于建筑综合体追求的是长期回报，使发展商不仅要承担开发建设的压力，更要承担未来经营的压力，所以要求发展商有很强的专业水平和把握市场的能力。

如果发展商是一个上市公司，建筑综合体这种业态可以为它提供很大的支持和帮助，国内外一些比较有实力的发展商，当他们的专业能力提高，各方面要有很好的基础时，他们对城市建筑综合体往往是情有独钟的。

第三部分城市建筑综合体的效益分析。城市建筑综合体之所谓产生的效益是非常出，往往超出本身的意义，首先会产生良好的社会效益，一是通过城市地标性的形象，吸引高端品牌和知名企业进驻，这样带动商业、旅游服务效益，成为城市的名片。 第二能够实现价值的最大化，由于土地功能节约化，虽然在单位面积上投入很大，但是产出也更高。 第三能够解决大量的城市就业问题，为政府增加税收。 第四可以带动周边的区域价值提升，一方面由于高端品牌的引入和知名企业的进驻，会促进区域产业定位和升级，另一方面由于强大的配套服务和辐射能力，及品牌效应的作用会带动周边区域地价和物业的增值。 第五对城市建设产生示范效应。由于建筑综合体开发建设需要采用最前沿的理念，整合各种资源，经验可以成为行业的标准，引领城市建设的发展方向。

另外城市综合体还能产生巨大的经济效益，由于城市建筑综合体有良好的社会效益，往往比其他类型的建筑产品能够带来更高的经济效益，除了经济成本可以带来稳定的良好的惊异收益以外，还有酒店、写字楼、商场、公寓相互支持和配套，各自的功能都会得到最大限度的发挥，内在的价值会得到大幅度的提升，在市场实际操作中，往往综合体的公寓的售价和资金比单独的住宅区高出很多。

第四部分，城市建筑综合体的实力，就以华贸中心为例，（图示）这是华贸中心的全景，这是华贸中心有两座酒店。 （图示）这是华贸星光天地商城，18万平方米的建筑面积。 （图示）这是总计30万平米的三个写字楼，高度在167米。 （图示）这是华贸公寓，北京国华置业建设的华贸中心从规划、开发、建设、经营效益上都体现了城市综合体，在15公里的地块上级酒店、写字楼、公寓为一体，建筑面积有一百万平米，其次是市场和产品的定位高端，有三栋高达150米以上的写字楼和万豪酒店、国际公寓、商务楼和园区。 第三个项目的主体只租不售，全部定位为长期持有，注重后期经营，力图长期回报。 第四是采用主流地产模式，在开发过程当中，注重对产业链的整合，做到上有资金，中有开发，下有管理，实现开发、建设和招商经营一体化。不仅能够保证物业品质，而且有利于物业的持续升值和品牌的长期经营。 此外华贸中心自2007年9月竣工以来，已经产生了很强大的聚合效应，

目前的华贸商圈云集了一千多个国际商业品牌，想做世界级的酒店，60多家餐厅，20多家咖啡厅，70多家跨国公司的写字楼商户。 由于知名跨过企业、金融机构和近千家商业品牌的进驻，形成了具有国际水准的华贸商圈，提升了北京CBD的产业定位，推动了北京国际化进程，随着华贸中心投入运营可为社会创造两万多个就业岗位。 媒体这样评论，华贸中电中心使北京CBD核心东移，调整了一个地区的结构，促进了一个城市的可持续发展。 最后衷心的欢迎各位领导和嘉宾到华贸中心参观指导。