大家好！我是富士高的三宅设生，现在是代表富士高在北京中海首佳担任副总经理，今天很高兴参加今天的盛会，也借今天这个机会跟大家分析一下对现代商业一个认识以及观点。今天我们就城市现代商业业态规划与设计新概念这个话题，展开北京中海首家业务的流程，以及富士高里面一些案例给大家做一个介绍。

商业以谋为先，指的是在我们在打造一个商业设施的时候，首先得拥有一个完整的规划，做这个规划之前我们北京中海首佳是以设计为主，商业设计我们一个理念，一个商业设施并不是只靠一个美好的设计就能够在现实当中去实践它的效益。刚才谈到了规划，我们做商业设计，但在做商业设计之前，首先得以一个概念为中心去展开这个设计的工作。

所谓商业的概念，比如说我们打造一个商业设施之后，在设计的同时我们要想，比如说入口，一个物业的条件应该设计怎样的入口，这都是有一个意义。

我们在工作当中，我们主要抓了几个重点要素，什么时间？什么地点？谁？为什么会做？怎样去做？抓住这几个中心的要素去展开工作。比如说刚才谈到的第一点，什么时间？这个什么时间指的是时代的潮流，现在来看，它的流行是什么，比如说一个商业设施应该适合在什么时间开业？这都在规划当中所需要去考虑的。 谈到第二个什么地点？这个地方也包括物业本身的条件，以及它周边的环境，这些数据都需要我们在市场调查当中去总结、归纳。 第三个“谁”？指的是开发商，我们在承接一个工作的时候，首先要了解开发商的组织体系，它的公司的特征是什么，这也是需要我们去掌握的。我们也需要了解周边消费者的购物动向去确定目标消费群。综合以上几点的目的以及市场的特征，就决定了商业所需要的业态，向消费者提供什么样的东西。

接下来就是要去论证商业设施的发散性，品牌的定位以及卖场的规模，为什么要做这么大的规模，要以数据去论证，运营管理是非常关键的，这个就是如何去做的这一点。我们在做商业设计的时候，并不是只画一个图纸，而是考虑到以上所提到的这几点去综合考虑才能做完整的设计。 （图示）这个就到了展开工作的阶段，这个是我们工作的业务流程，主要分成四个阶段。在图中可以看到，箭头往右走，是阶段式的区分，往下是怎么设计的深度。开发商在开发的过程当中，可能也会阶段性出现一些偏差，这样可能会导致失败的结果。我们在跟中国国内的开发商合作的时候，首先请开发商这边理解我们工作的理念，然后互相的配合才能够打造一个成功的商业设施。

今天给各位介绍一下日本国内一些案例。 （图示）现在在日本当中出现一个消费的现象，出现了“两级化”。造成这个现象的社会背景有一个流通业的大情况。造成这个社会背景的其中一个主要的因素是在上个世纪70年代，日本出现过一次出生率的高峰，导致现代人年龄结构的问题，这也是影响业态一个主要因素。

我们介绍一下刚才提到的“两极化”的其中一个， 现在消费者的购物心理出现了变化，从消费者原先只是一些生活上的需要，有购物的行动，现在从购物并不仅仅是消费者唯一一个目的，更多是想要享受购物的过程。针对消费者的消费心理的变化，业态也产生了一些相对应的变化，提供一些消费者所需要的服务，比如说消费者去吃饭的时候，并不仅仅只是享受美食，为了这个目的而去的，而是到了一个餐厅，他不仅可以吃到好吃的东西，也可以去体验制作的过程，可以使消费者在购物或者说在消费的过程当中不会出现疲惫的感觉。这种趋势今后会有怎样的业态比较受欢迎，很有可能会是美容的，或者是有健身之类的，这些业态可能会比较受欢迎。 还有一些个性比较张扬的用户，比如说一个店铺里面购物的话，可以得到自己独一份的东西，在别的地方是购买不到的，这样的店铺也是比较受欢迎的。在经济生活比较稳定的社会当中，消费者就会追求比较个性化的产品，想要拥有跟别人不一样的东西，想要去不断展示自己的个性，这样子的话，就会出现一些个性化商品的店铺。

刚才说“两极化”的业态还有一种是大型的、低价格的店铺。在流通业的强烈的竞争当中，不断会出现有一些业态，或者说有一些店铺被淘汰，剩下的这些店铺，今后会采取什么样的措施呢？比如说把卖场做大，把卖场做大的话，比如说把这部分的费用会加在商品的价格上面，所以更多现在的大型购物中心更多会选择在一些并不是市中心或者是在郊区的地方，租金已经便宜的这些地方去开设店铺。刚才也提到人口年龄结构的问题，因为人口年龄结构会直接影响到商业结构业态的变化。

（图示）大家看到的这个图中，左边的部分是现在日本年龄结构图；中间的粉色的部分就是现在主要的消费人群，这些消费人群一些消费方式会直接影响业态的一些变化。随着人口结构的变化，这样到了2050年，大概50年之后，年龄结构在右边的部分体现。不管是在日本也好，在中国也好，商业设施基本要具备停车场是一样的，因为在刚才我们看到的那个图中引进的，日本以后会产生老龄化的现象，年纪比较大的人并不会说走几步就可以到一个购物中心，这个不太现实，所以以后的社会大部分就得依赖于汽车作为代步工具，所以今后的商业设施就需要一个大规模的停车位。

刚才几位专家也提到过动线的考虑，接下来介绍日本的商业街净化的历程。首先在车站，车站是一个城市或者说一个地区，它的一个人流比较集中的地方，从车站到住宅区，会形成一个动线，在车站附近或者是在车站前面的这些地方，属于人流比较多，可能会现有一些小型的店铺，这些小型的店铺只是形成一个点，慢慢会形成一个线，随着店铺的增加会形成一个线。刚才我们说的这个线，随着它的客流量的不断的增加，也随着周边消费的需求慢慢发展，将会形成在线个距离的两端会出现两个主要的核心店铺，之所以是商业街，是开放型的店铺，所以形成一个商业街，如果是室内的店铺，就是现在所说的“SHOPPING MALL”，在店铺的布局上是同一个道理去考虑。再往下发展，由于动线的增加会形成一个面，就是现在讲的比较繁华的商业街区。 刚才所说的商业街在动线上面的考虑以及通过它的净化所形成的商业街的结构，是跟我们现在做的购物中心基本的想法还是一样的。原先我们在工作当中也是通过这种想法、这种概念去进行规划，中国现在很多的客户称这种结构形式的购物中心叫“哑铃式”的，两边都有核心店铺，所以称它为“哑铃”形状的购物中心。

（图示）这些照片可以看出我们刚才最早提到过的消费者可以在购物的过程当中去享受，享受购物的过程以及里面的空间。这些图片当中，有服装还有餐饮、杂货之类的店铺。 （图示）大家看到左下角这个图，这里面非常有意思，从购物中心中庭的部分，从中庭可以看到地下停车场，可以起到一个展示的作用。这个地方可以借给汽车的展示单位。

（图示）这个是餐饮街。（图示）这也是餐饮环境的一些图片。（图示）这个是食品商店。 （图示）这个是电影院以及小型的儿童乐园。（图示）这个是在购物中心里面提供的一些比较人性化的服务，比如说带孩子的大人可以在购物的时候，可以将自己的孩子放在这边，有一个托儿所；还有一些小型的诊所，这些都是购物中心作为一些人性化的考虑。（图示）这个是购物中心中庭的部分，整体显得比较开阔，以及亮度比较好。想给大家强调一点，一个好的购物中心并不是说它的设计怎么漂亮，而是结合它的设计，也要考虑它的功能性。（图示）这个也是比较人性化的设备。我们看到的残疾人用的卫生间。为什么要这么做？刚才给大家看的门口的结构图可以看得到，以后这个社会弱势人群包括老年人的空间要偏多一些。但是为了适应时代的变化，所以从现在开始就得做这部分的宣传。 还有一个比如说弱势人群也需要提供服务的时候，可以打个电话，可以随时得到自己想要的服务。

在外立面上考虑并不是要华丽的东西，而更多强调的是简洁的东西。考虑地区以及考虑社会环境，所有的商业设施这边就得保证一定的绿化率。 （图示）这个是停车场。 （图示）比如说我们看见的左下角这边是弱势人群残疾人用的一个停车位。

在购物中心里面有功能的定位，并不是说只是限于销售，刚才我们也说到了需要给消费者提供娱乐的过程，所以需要定时的做一些活动。 （图示）我们基于以上的想法，中海首佳之前操作过部分的商业设施的案例。今天因为时间的关系，谢谢大家能够耐心倾听到最后，谢谢！