尊敬的王永平主席，还有各位嘉宾，非常抱歉不能说中文，明年有幸参加这个盛会的时候，能用中文演讲。

商业地产发展在中国越来越如火如荼，我非常希望用我过去30年的经验来作出我自己的贡献，在我继续进行下面之前，想简单说一句，关于世邦魏理仕。世邦魏理仕是全球最大的商业不动产服务公司，我想补充几个数据，第一我们在全球有400间分公司，有3万名专业人士，我们的分公司基本上全球的所有的热点城市，2007年我们的销售业绩是30亿美金，而这不包括投资业务，在大中国区我们已经有14家分公司。刚才说到这400家分公司遍布在58个国家和地区，最先一家分公司是1773在伦敦开业的，已经将近250年历史。在亚太区我们有80多家分公司，在图表上大家能看到在中国区利用14家分公司和其他12家项目办公室，一共是20多家全部提供了服务，而我们来中国的时间已经超过20年了。

在中国为什么我们希望购物中心管理呢？ 毫无疑问这将在中国是一个热点，我们是想利用在购物中心管理方面的经验能作出我们的贡献，我一生中最美好的30年时间都放在这个行业里，在欧洲、美洲在印度也有很多的经验，在西方国家购物中心的管理已经开始了60年的历史，现在已经不仅仅是一个购物中心了，在各个国家和地区各个城市，购物中心基本都上当地的地标式的建筑，大家去购物中心不仅是购物，而且是去娱乐、社交、看电影，甚至是做其他好多娱乐活动。而购物中心组成的这种生活方式已经变成社会生活一个有机的部分，跟以前的来比较，发生了巨大的变化和不同，现在图片上这个购物中心是座落在英国的，占地是15万平米，顾客的辐射区不仅仅是这个地方，辐射区已经达到法国和比利时，已经达到欧洲一个购物中心，刚才能看到那个图，辐射那么远不仅有自己的社区活动，还有自己的火车站和警察局，这些火车站每天频繁把顾客拉到这里进行购物。那种时代已经过去了，大家说？我去购物去了几个小时，但是现在大家的看法已经是我要去购物中心买东西了，我要去好几天、好几夜。

购物中心是不是越大越好呢？只是面积大小就决定一切了，绝对不是这样，举个例子来说，十几年前在苏格兰的时候，经营了一家只有八千平米的购物中心，在这张图上可以看到。（图示）这个购物中心面临的困难不仅仅是面临特别小，才八千平米，首先没有自己的门帘，还有自己的商家在阻碍着它，总的来说是非常被动的一个条件。（图示）这个购物又想进去直接是进不去，要不是坐电梯直接上三楼，但是进到里面就非常不同了。在内部进行了自己巨大的创立，包括电梯的独特设计，非常精美的装修，用最先进的材料和设计，甚至把地下也做成大营业面积和空间。在这个小小的购物中心是非常有意思的，能赶到很多名人，比如说查尔斯王子和戴安娜王非也给这里进行剪彩，还有其他的很多的歌星包括，麦迈克尔杰克逊也来过这里。

中东有巨大的资源来建造购物中心，这个中心大家能看到在迪拜的这个，面积也是非常大，60多万平米，而且从最上边探出来像《星战》里面的一个什么东西？原来这是一个室内的滑雪中心，在一个购物中心建一个室内的滑雪跑道恐怕是非常不同的。大家能看到这个购物中心里是极尽创造的能事，而在这个购物中心大家来购物不是花好几个小时，而是花好几天在这里。

我还有另外一个例子，在巴林这个是3.5万平米的购物中心，而这个购物中心是非常出色一个自我创业的企业家，他觉得他在各个方面都非常聪明，他才没有经验的情况下就进入了购物中心这个行列。大家能看到这个购物中心的设计是很不错，但是最重要是没有专业知识的支撑，我们去接手的时候，整个购物中心只有20%被租赁了，而且租户在每周一家的速度在撤出，糟得不得了。在聘用接手的五年之中，发生了巨大的变化，他招聘新的员工培训他们，使这个项目不仅已经被全部租赁出去，而且来新建的其他的冷气获得了巨大的成功。而设计中他们也是非常有创造力，不仅仅是用一些大家能看到，这些实际上是穆斯林国家传统的露天剧场，甚至把文化和购物习惯都具体联系在一起，大家都特别喜欢来这儿。这个购物中心设计了非常明快的色调，让大家有宾至如归的感觉，这点对大家非常重要，来这里心情愉快了，购物的行动会很顺利的实施出去。

我对中国的购物中心的管理的看法是怎样的呢？ 根据一项权威数据调查，在下几年中，中国的购物中心的计划还是雄心勃勃的，有大多数的国际的购物中心的运营商都把中国当做首选地，作为他们下一个事业的起点。这些国际运营商他们普遍意识到这个问题，就是是否有自己真正的专业团队来运营、建立、管理这个购物中心是最最重要的事情。

我在中国的这段时间，我发现大家经常搞混的概念，物业管理和购物中心的管理到底有什么区别呢？有什么不同呢？如果能让我简单给这两个不同的业务先发一个定位的话，我想说物业管理是一个两维的空间，主要是为业主和在里面租赁面积，比如拿写字楼来说，在办公的公司和大楼的业主这两方构成物业管理，足够了。而购物中心管理不一样，是一个三维的空间，仅有业主和租赁这些面积进来销售的零售商不够，当然最重要是来这里购物的客户，而最重要是前来花钱的客户。这样也就造成了购物中心的管理比普遍的物业管理是够复杂的，这三项缺一不可，如果每一项出现问题了，显然这个购物中心就不会成功了。

如果你对于这个大楼从硬件设施每个细节不注重的的话，显然这个购物中心消费者也不会买账。由于在中国这个行业还算是比较新的，不可避免可能有一些不适当，可以被提高的地方，比如说设计可能有待提高，管理有待提高，专业团队的技能也有待提高，区别还是很多的。这是Kim Culley在几周中见到的一个，这是一个不成功的范例。

据我们了解，在中国境内大多数范围内，应该在下几年有几百个购物中心计划在建立，仅在北京一地，三到五年中有40家购物中心在计划中。用常规思维大家即便不是业内人士也能知道，大陆地区几百家购物中心，一个北京再有40家，可能每家多成功吗，不可能，可能有人会失败。

我们世邦魏理仕购物中心管理的业务怎么能帮大家起到作用呢？核心说的两点，第一点我们有这个专业团队是经过很长时间证明，第二这个专业团队提供从初始设计到最后的运营每个环节，确保每个地方都能得到帮助。我就不再赘述这里面都说什么，大家都能看到，但是这几点是关键的核心，抓住这几个点之后，这个购物中心的管理就基本上好了。但是这里还需要格外强调就是软性的东西，管理团队是重中之重，最重要的一个东西。如果要是在投资大量都花了硬件设施上，而不是花在软性的管理团队上也会得不偿失，非常建议在管理团队上要大力气、大投资，根据购物中心的规模面积来看，大家可以相应配置管理团队的人数。

刚才说到查尔斯王子开业剪彩的八千平米的购物中心有四名高管每天进行现场管理，这是想用简单的一个侧例来证明专业的管理团队每天的运营有多重要，无论是你怎么定义他，是建筑商也好，是运营商，甚至是建筑设计商，无论刚才说这几方面，因为现在一个现状，购物中心的竞争越来越激烈，必须要采取自己的创意，在每方面都能享受独到的工夫，非常建议大家不是从口头上，而是真正能颠覆传统，真正从每个细节上能提高自己的创意，可能会使购物中心会变得更好了。到此结束了，希望大家如果有关联可以联络，谢谢你们。

主持人：介绍了一个整个国际和中国的发展，我有一个问题，Kim Culley-田克力先生刚才里面讲的都是全世界最专业的商场管理公司，但是我看到最成功是八千平米，在中东是3.5万平米，但中国我们今天有很多是几十万的，他们都说这些商场都学国外的，学美国、欧洲的，究竟国外是否是这么大的商场呢，如果有一天有人找你们，我要管一个60万平米的商场，你们怎么办？

Kim Culley-田克力：大型的购物中心海外是不是有的？刚才说英国的这个是在15万平米，在迪拜的那个是65万平米，在这里想简单延伸一点，国外这些运营商他们完全意识到几小时和几天是完全不同，而现在继续扩大购物中心的副设施，总的来说是留住人，我们非常有信心能做到这一点。

现场提问：我是开发、建设、经营义乌小商品市场，我们现在的规模已经超过60万平米，我们也有自己的一套经营理念，现在这么大一个单体，我们确实很有这个需要，像你们这样的管理团队，说句土话就是“土洋结合”，请问你们的费用怎么收取？

主持人：这个问题太实际了，回头再慢慢聊。