主持人：这次对话主题是如何科学规划和开发城市的新区商业？下面有请对话嘉宾，他们是：

建设部政策研究中心副主任王珏林先生、

西安市发改委主任王学东博士、

北京华联集团总裁助理朱长军、

华夏柏欣经营管理顾问有限公司执行董事邓俊文先生、

北京鹏润国际时尚中心首席顾问李春材先生、

天津爱购乐顾问有限公司总经理王伟峰先生。

城市开发了以后，商业出现了一个现状，我知道商业有一句话，我们做商业的人，如果一个是贩商品，也是人贩，现在我们新区就是没有人，或者是人没有进去，这里面有很多问题，涉及到一个商业管理问题，还涉及到政府的总体规划，涉及到方方面面的问题，所以今天我们请来这些对话对象，有政府的官员、有研究政府相关的研究部门专家，还有实践者，商家的实践者，还有相关的管理公司的专家，我们对这一问题来请教他们，首先我想请教一下建设部政策研究中心的王总，商业规划建设部是管城市规划，从这块来讲，商业规划和城市规划我们有哪些政策？

王珏林：新区如何发展，随着城市的发展，规模的扩大，城市功能需要，也是在原先一些科技园区、开发区有教育、金融各种的区域基础上完成的。 第二点就是不同的开发区、科技园区不同是城市新区，不是专业新区，城市新区大的作用要进行城市重新定位，现在可以说，我们大部分城市都有新区，但是大部分城市的城市新区都存在一个问题，就是最突出的问题就是人气不足的问题，很典型的例子，北京和天津，天津滨海新区的开发区商业氛围很好，但是人气不足，比北京市人气挺足，但是商气不足，所以要解决这个问题，对一个城市发展，首先要定好位。它是干什么的？第二要有一个目标，是建成什么样的模式？比如说你是建成一个现代化，还是建成一个宜居，还是作为一个产业的。 第三个作为一个城市主要考虑到人气，没有人谈什么城市呢。所以说城市要带动人气还是要重视商气，当然还有其他配套设施，所以解决商气问题也就解决城市新区未来商业发展问题，关键是配套整个工业，第一个就是商业土地，不仅要有，而且要在关键的部位，在人流集中的地方，在交通方便的地方，第二方面是基础设施，第三要有配套，没有教育、没有学校、没有幼儿园，没有体育文化设施也不行，要配套。 当然还有很多，比如说住宅，所以在前几年，我在给天津滨海新区研究了以后，给市委市政府一个报告，主要要推进城镇化要解决人流，规划中要解决这些问题。

主持人：王主任刚才已经讲了，新区要集聚人气，政府的规划是首要的因素，我觉得这个意见非常对，我们可以到新加坡去看看，新加坡的地铁沿线都是新区，一下地铁首先看到是几个很大的购物中心，把交通流跟人流组合到一块，王主任表达的意思就是政府规划要先行，西安是我们国家最古老的城市，西安的城墙是保存得很好，今天非常有幸请到西安发改委的主任王学东博士，请他讲一下西安的新区发展对商业方面的影响。

王学东：非常高兴有时间在这个行业论坛上跟大家一起讨论一些事情。在今天的会议上我更愿意以专家、学者的身份来跟大家一起探讨。为什么？当六七年前，我在清华做了一个商业房地产投融资营运管理课题的时候，确实没有想到，当时经常是到美国、日本、韩国去考察他们一些大型购物中心，没有想到五六年过去之后，当时有少数人知道的，或者一些概念性的东西，现在到我们中国，变成这么丰富多彩，发展这么快，这么有创新性，很受鼓舞，觉得非常好。

对商业地产的发展，今天上午王永平秘书上做了一个报告，判断是非常准确的，他说中国的沿海地区，一线城市商业房地产基本趋于饱和了，站在像沿海的二线城市和西部的一线城市在发展，像西安、成都成为目前投资的焦点和热土，我对这个有同感。 从07年西安整个经济社会发展是历史上最好的一年，无论是从GDP，无论是从商品零售额增长速度最快的，也是最好的，人家的GDP已经超过三千美金，我们对西安的评价是，西安的发展到了快速发展的阶段，到了城市价值的“兑现期”，西安以前有科技的优势，有文化的优势，有旅游的优势，但是兑现不了价值，现在从西安投资，去发展事业都能马上得到回报，而且会得到很高的回报，特别是西安近年来，加快了或者高度重视了城市规划发展，特别是调整了十一五规划和未来20年远期的规划，现在正在编制商业规划。 大家知道，世界一共有四大古城，之一就是西安，之所以叫城市，当时西安的城市有东市和西市，城市城市，没有市就没有城市，所以当时也注意了商业的规划，现在东市和西市项目正在恢复建设。所以规划是非常重要的，规划基于是什么点？是随意规划？还是有目标和发展？在城市发展上，我是一个“城市功能学派”或者“产业发展”你把城市定位成什么样的目标，你的商业的发展和产业的发展要达到什么样的规模。西安市现在决定把西安建成具有历史、文化特色现代化大都市。要与罗马、开罗争先，在此基础之上，我们对整个城市的形态做了重新的构造，现在从规划来说有几大商机： 第一个规划就是地铁，现在已经陆续开始动工了，沿线的商业价值非常大。 再有行政中心的北迁。第三个就是把渭河变成西安的城中河，这里蕴藏着大量的商机。具体说规划，或者说更主要是基于一种怎样的发展目标、发展理念来做，这对于整个商业房地产业态的抬升，对于各位到西安去发展、投资我觉得更重要，谢谢大家。

主持人：刚才王博士讲了一个观点，城市发展也需要规划。其实作为每个开发商或者说每个做商业的人，我们其实对每个商业的项目非常关注还是本身项目对周边消费者的吸引力，这里面对主力店的需求是第一需求，北京华联集团是中国十强连锁企业之一，商业业态也比较多，百货有流行百货，有家庭百货，购物中心有社区购物中心，也有大的购物中心，超市有综合超市有高端的精品超市，今天我们有幸请到华联集团的总裁助理，也是负责全国开发的朱总，请他来讲讲主力店对新区，他们的选址他们的基本想法和判断？

朱长军：大家下午好！从零售业的角度，什么是商业地产？我们觉得首先有商业才有地产。中国最古老的商业没有商业地产，现在整个的商业地产希望是通过商业带动地产的升值。但是我们不认为，我们希望有一个好的地产，或者一个好的商业物业，来更好提升商业发展的空间，这个商业发展空间提升起来以后， 可能我们的辐射，比如说原来十个村庄，变成20个村庄，应该是地产带动商业，背后再带动地产。

我们对新区的看法，第一点必须政府要有良好的规划，因为新区的商圈是属于社区型商圈，不可能辐射老城区，只能辐射城市一个部分，城市核心区域的居民不会过去，但相反新区的居民可能会到老城区去购物、消费，新区的辐射范围肯定是有限的，比如说我们政府规划在多少人口到底有哪种形态的商业物业，如果10万一个新区，20万人口一个新区，购物中心的面积多大？比如说一些社区型小的购物中心的面积有多少，这个是构成整个商业的规划，我们在全国发展的时候，很多到新区去，政府也承诺，这个过来的话，将来会有其他的，但是三年后，旁边冒出三五个，一个比一个大，既然规划商业，就有就业和税收，土地的价值会很高，政府在土地出让的时候，价值都会体现出来，在这种情况下，造成那么多商业地产的涌现，地面很多的租户销售、品牌店的销售越来越差，创造的价值越来越低，这样的情况下，很多的商家无法维持下去，所以我觉得第一个是政府。

第二个是商业地产规划，我们这个路要到底规划多大的面积？现在我们发现，在新区里边土地成本不是主要的，关键是建安成本是最重要，所有的成本要4千块，在这样的情况下，如果说你的面积体量过大，单个物业到底是怎样的面积规模，这个必须要规划的。

第三个设计必须要规划，商业地产的设计可以改变收益，设计可以改变店铺的商品的配置，如果没有一个良好的设计，我们就没有特点和个性，所以我们说商业地产，第一个是商圈，第二个是设计，这两点如果没有问题，后面哪怕是辛苦一点，还是会赚回来，如果商圈和设计发生重大的实物，这个商业项目肯定是不行的。

后面是招商，招商也是非常重要的，现在很多新区里面很多物业很大，里面业态的配置到底是怎样配置的？怎样才合理？怎样是高度竞争？怎样是具有高成长性的店铺？这些都是我们要考虑的，现在购物中心我们通常有社区购物中心和城市购物中心，城市购物中心通常在城市的核心区，会辐射整个城市，社区购物中心可能是30万人口，或者是在城市一个角落，只能在这个角落里，从商业角度来说，像我们公司有大型的综合卖场，不管是大型综合卖场，还是购物中心，还是百货店，就是食品和非食品和服务性，也就是餐厅、餐饮、娱乐，怎么把食品和非食品有机的结合在一起，也是我们必须要去面对的东西。

我们开发出两种形态，比如说城市购物中心，生鲜食品面积控制在3千-4千平方米，因为一个大型的超市竞争优势就是生鲜食品，带动整个购物中心。因为是城市购物中心，我们的商品进口为主，面积不需要太多。 社区型购物中心，通常我们很多社区购物中心以前把大卖场放进去，但是我们知道，社区购物中心变成大卖场，分食品和非食品，我们把非食品放大的情况下，肯定会冲击到购物中心上面的百货商品和购物街里面的店铺的百货商品，这样的话，我们大卖场非食品这块、鞋帽这块做的很大，上面也做的很大，让顾客选择方便，这样对购物街的店铺租金的提升是非常有限的，所以我觉得我们的经销商还是一个商品和配置的过程，我以前在社区购物中心我的生鲜食品做的非常强，但是不做服装、鞋帽。通常我们自己大卖场，我们一般说面积12000-15000，生鲜面积是6000左右，这个6000平米就是大卖场15000平米生鲜食品的竞争力。这块业态的配置是最重要的。 后面一点就是运营管理，必须要有一个很强的管理团队，从物业管理、品牌管理，商品的直接管理，对你的客户，对你的租户提出一定的要求的管理的能力。这块现在越来越很多的专业团队来做这个事，我觉得作为一个区域性的商业，一个新区的物业商业形态必须要从这几个方面考虑，谢谢。

主持人：刚才朱总更主要是从开发商从“配餐”的角度来考虑新区商业的配置。我们刚才已经听过华夏柏欣，他们公司在全国各地都做了很多的实例，下面请华夏柏欣邓俊文董事谈一下这个“配餐”怎么搞？

邓俊文：谢谢大家，其实新区我们参与很多种新区，有的叫做CBD，有的叫做经济开发区，还有叫做城市副中心，过去在餐饮，在南京的核心新区，还有到深圳，另外我们在蛇口也有很大的规模，在即将到来两个城市副中心的项目，这个是我们说的新区很多种位置，就我们很多经验来说，新区有一个很重要的“玩家”，政府是主导，很多新区都有标志性的建筑就是市政府，市政府的变迁都有一个里程碑，因为市政府的变迁带动了包括市政府公务员，还有大量的公共设施，我在内地接触最早的新区是广州，但是我们等了很多年，政府才把公建搬到那里，这个区域的规划几经起伏。新区因为交通的不配合而没有到位，新区有七成的办公楼是没有人的。

因为交通不完善，很多地块还没有真正开展起来，这些新区很像一个稳定的投资和长远的开发目标，其实有一个很及时、很准时的时间表，新区能发展起来，我们的项目才能发展起来，另外跟新区配合，我们叫城市综合，在过去我曾经参与过都是开发城市综合体，我们都是在一些新区开发的，所以这部分也是我们今天一个话题，我们说到新区的发展，刚才朱总也提到主力店的利用，尽管我们“去主力店化”主要是在城市核心区，在新区我们很需要主力店，因为大家整个的投资意愿、概念是不同的。

我举一个例子，美国一个购物中心在一个很偏远的地方，建这么大型的购物中心，是求这些人去开店的，当时没有人来开主力店，因为我这双皮鞋每次去新区考察，后来都要擦一次，因为你看到那个状况，特别是那个点，满天尘土，一片红红火火的建设工地，主力店是很难决定马上开店的，这方面，主力店起到一个很大的作用，第三个是交通的问题，很多新区建立了以后，办公楼为什么入住不了，因为交通没有到位，我们在中关村有一个20多万平米的项目，一个新区起码要有一个地铁网络，要有地铁网络必须有像上海的今天有超过三条以上的地铁线路，才能有一个体系，在日本横滨一个叫21世纪开发案里面，整个区域是一个地铁的网状的建设，不是在整个区域，比较细致的部分，还有一个立体化的交通，我们的人员从外地来，可以去地下铁路可以进入到这个区，第二在本区域的汽车的交通可以直接从地面进入到新区每一个栋建筑，第三新区里面每一个栋建筑人员的来往通过空中连廊连接，另外还有一个直升机停机场，海陆空的东西都有，交通的网络很重要，所以乘这个机会，希望政府的规划有一个时间表，开发商可以根据这个时间表在一些大型的项目上可以分期的开发，如果是一个小的开发规模，可能有一个更好的租户组合的安排，或者在一些社区方面可以开一个主力店，大家共同承担开发的风险和机会，谢谢！

主持人：其实有很多的发展商都在尝试在新区如何来进行商品的组合？新区也有一个条件，因为总的来说，开发成本比较低，所以新区给到达一个理由，就是要享受各种各样的规划，大家都知道，国美电器从我们国家很有名的民族产业，今天我们有幸请到鹏飞国际时尚中心首席顾问李春材先生，我们来听听他对鹏润国际时装中心的策划和规划。

李春材：各位女士、先生，商业地产精英们，大家下午好！ 就今天这个对话题目是《如何科学规划与开发城市新区商业》，我个人来讲有许多机会在加拿大和美国，我会举三个例子对这个问题提出看法，请大家指教。

加拿大有一个城市，只有76万人口，号称全世界漂亮公司之一，在它的西边开了一个购物中心的土地是60公顷，有58个15000台的停车场，有800多个专门店，已经开了25年了，非常幸运在94、95年的时候，我就陆续在这边学习，老板也教了我许多的东西，我愿意在这个时候跟大家分享。 我问他76万人口，你怎么敢开这么大一个购物中心？如果是我，我都没有办法作出这样大的决定，他开得好的原因，最主要是旁边是全世界最漂亮的国家公园，非常有名的景区，顾客的流量很好，形成在它的西边可以开一个店，可以生存下来。 第二个重点是这个市的市长他认为他的都市不喜欢巨大化，我们现在都市都巨大化，就造成很多都市巨大化的后遗症，你想要更多的空气很好都很困难，商业地产的角度创造了一个CBD的CBD的概念，就是在第一郊区创造一个新区出来，可以叫新镇，而这个新镇具备了当时拿到的土地是一百公顷，而开了60公顷，旁边40公顷还可以继续做商业、医疗、教育以及其他的用途，形成了一个完整的区域，也带来了许多本地的客人，以及观光客，现在已经流行到，很多人为了到那边去参观，本身的住宿率达到98%多，相当的成功。

另外一个例子，日本第一富豪，他在开发的时候，就开地铁，是可以私人来开得，从东京到另外一个大的都会之间，地铁可以弯弯曲曲经过几个小镇，可是这几个小镇经过他的包装和规划，变成一个新的生活区，所以从这个地产上面，已经把商业地产的高度拉到这么一个高度，所以一路每个车站有自己的百货零售业系统，招来了其他的厂商。

现在讲我们刚刚介绍的总裁黄光裕先生，他在北京南四环，但是我非常赞成也非常喜欢。这个项目叫鹏润国际时尚，有60万平方米的体量，有一个团队在运作，就这个题目的角度来看，今年即将开通的北京到天津将会在30分钟到达，30分钟比天安门到三环、四环还要快，因为三环、四环要一个小时才可以进去，可以30分钟我可以从天津到达北京，北京到达天津，而这两座城市可以说是“双子星辰”，两边不知道什么时候，可能你会看不到界限，从都市发展的角度可以解除商业地产所产生的问题。

把浪费资源降到最低，如果说在第一郊区有这么一个开发概念，我相信一定是未来，也是明天大家所愿意看到的，所以说我对于这个项目，我很有信心，我觉得在这样一次一次的延伸，都会降低污染，新的地区又配合绿化的系统，我相信这样会对当地绿化生活 我的总结是在一个地产开发已经初步成熟，许多开发商已经大型集团化了，这个集团化以后，是否能创造一个新的机会，形成商业地产更好的未来。如果已经积累了这么好的资源，我很期待我们的大的开发商愿意做“升级版”的正面发展。

主持人：李先生讲的案例告诉我们，我们做这种购物中心是需要一定的远见和速度，最后请来自天津的爱购乐商业策划公司的王伟峰，关于新区的商业对开发商来说提一些什么样的忠告？

王伟峰：尊敬的各位领导和所有主动或者是被动跨入商业地产的各位同行们，大家下午好！ 先自我介绍一下，我来自天津，天津爱购乐商业策划公司，英国名字是AGORA，这个名字是希腊雅典市一个地方，我们做的是一个纯粹的商业地产，这可能在天津也是唯一，在国内是为数不多的，从整体的策划，包含了整个市场调研项目定位，到建筑设计，包含方案扩充等，包含招商、销售、代理，同时还有商业管理，整个对于商业地产的前期一条龙的服务。

说到今天这个汇报的问题，其实新区的商业切合了我们今天年会一个口号“商业地产改变楼市”，刚才对话的各位领导、嘉宾已经从宏观的角度、政策的角度对新区说了一些看法，我因为一直在做实际的具体的操作，我就谈一些很具体、实在的做法。

目前很多的新区商业地产基本上是属于政策导向，或者是规划导向，有很多的开发商，尤其是从房地产开发转向商业地产，有很多都是是不得已开始做商业地产的。从科学化的完美的逻辑上，既然政府作为一个规划，形成了新区商业，理想从政府的角度就应该细化。

纵观目前的案例，现在来讲，苏州工业园区是比较典型的，算是相对完美一个案例，是通过整个小区严格的规划，形成一个中心，整体的规划非常好，形成了整体的商业气氛很合理。 但是实际上在真正的操作过程当中，目前的商业地产的开发，刚才说到房地产转型的商业地产的开发，是本着获得开发利润，实际上打一开始为整个大势做一个模糊的判断，而在实际的操作当中，我们第一步要具体做到先针对整个周围做一个详细、缜密的调研，提出一个合理的市场分析，得出一个理性需求，实际上真正的商业地产能够实施、能够实现关键在于需求，所以第一步在整个的过程当中首先形成的是制造需求，第二步实际上就是如何针对部分需求来实现？这是一些针对具体产品。 第三实际上就是如何把要形成的需求和形成的产品之间架起一个桥梁，如何去实现？这是一个操作上的问题。我们接触到有很多是城市的近郊，住宅开发之后，简单有一些装修，随着入住人口越来越多，餐饮、娱乐，甚至慢慢形成配套中心，小型的商业中心会慢慢形成，再远一点就开始从旅游商业地产开始，做一个吸引周边人群的概念，使它需求能够实现，整体来讲这是一个产权需求、实现需求的过程，至于做到整个产业的划分，商业地产实际上是三种，人流、物流、车流，当你组织好这些，这个合理的范围内商业地产就会存在，并且走向成功。 归根到底实际上最重要的是资金问题。

然后现在在论商业地产是否该卖的问题，有很多人说要卖，但实际上归根到底是现金流的问题，每个开发商每个开发项目都是量体裁衣，一个公司干不同的项目有不同的做法，不同的公司干同样一个项目他们的诉求是不同的，所以做法也是不同的。

所以从整体上来讲，从商业地产的开发开始，实际上始终在算帐，尤其现在的开发商基本上叫有机会，寻求机会，目前的状况是有条件上，没条件创造条件也要上，目前的商机稍纵即逝，我们看到了商机肯定要上，不外乎本着自身的现金流的问题，合理的算一下帐，希望我提供的这些想法能够给大家有些帮助，谢谢！

主持人：由于时间关系，今天就不展开了，刚才这些官员还有学者，还有专家都谈了很多，我们对商业地产的认识，尤其是对新区的认识，最最关键的一点就是我们怎样把各种有利的因素组合在一起，谢谢大家，谢谢！